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房地产

房地产概述

房地产篇用普通法和通说观点做题,考法条的题目会给出法条。参考书目是:

  • Sheldon F. Kurtz, Thomas P. Gallanis & Herbert Hovenkamp, The Law of Property, An Introductory Survey (7th ed. 2018)

法律重述第三版的术语和MBE的默认观点略有不同,不建议看法律重述。当然,纯应试的话,这本参考书也并没有什么必要去看。

房地产篇第一章学起来非常痛苦,听不懂没关系,我已经尽我所能把它说得通俗易懂且有趣,奈何它本质上是枯燥的。好在它考的很少,你可以考虑跳过第一章先学后面的。

房地产篇的视频仅对学员开放。

产权

永久产权

我们先学习房地产最常见的术语:永久产权(fee simple absolute),不用去纠结fee和simple的具体含义。如果看到题目中出现fee simple,fee simple absolute,有时候用更简单的in fee,都表示干净的永久产权。Fee simple是房地产篇最基础的概念。一般的转让也都默认为是fee simple.

O to A,没有附加任何说明,那么O原先持有的是fee simple,A也会获得fee simple. 当然,O也可以强调转让的是fee simple,效果一样。

O将房产转让给了A和他的法定继承人(to A and his heirs),与转让给A是同样的效果,做题时我们可以直接把后面忽略(to A and his heirs),并不会因为A有3个孩子就认为他们4个人平分了房产。A对房子进行任何处分都不需要经过孩子的同意。

更一般地,房地产几乎所有的题都可以自动忽略“and his heirs”三个单词,在考试时看到可以考虑直接划掉。

O将房产转让给了A和他的后嗣(to A and the heirs of his body),看起来是转让给A的直系后代,甚至是直系男性后代:如果无嗣,房产又回到转让人手中。这种转让方式在普通法下叫fee tail,但因为是封建残余,大部分州不承认fee tail,而是直接视为fee simple,做题时看作to A and the heirs of his body.

考题,尤其是纯产权的题目,当然不会就考fee simple给你送分,比如:

O将房产转让给A终生使用,但是如果B考上大学,就给B。

普通法允许这种附加条件的转让,且绝大多数时候尊重转让人的意愿。但这里有好几个问题:如果A死了,房子归谁?如果B在A生前考上大学,房子似乎是要给B,但如果A死后B考上了大学,B去找谁要房子?如果A生前将房子卖给了其他人,又是什么样的法律效果?B还没有考上大学,能不能提前出售他唾手可得的房子?这里O转让前默认持有的fee simple,但A和B则不是,他们持有的权利都有专门的名字。当然,如果B考上了大学并获得了房子,那么就持有了fee simple.

有条件的产权

我们来看下面5句话:

  1. O to A for so long as no marijuana products are consumed on the premises.

  2. O to A for so long as no marijuana products are consumed on the premises, and in the event that they are so consumed, to B and her heirs.

  3. O to A on the express condition that marijuana products are never consumed on the premises, and in the event that they are so consumed, then O and her heirs may enter and terminate the estate hereby conveyed.

  4. O to A on the express condition that marijuana products are never consumed on the premises, and in the event that they are so consumed, then B and her heirs may enter and terminate the estate hereby conveyed.

  5. O to A for the purpose of erecting a church.

我们把A通过第1句获得的土地叫做fee simple determinable,如果A在土地上使用了大麻,土地自动地回转给O。这是产权篇的大原则:没有处分的权益默认归所有人。类似的单词除了句子中的so long as,还有while, during, until等表达伴随的介词。O转让土地后依然保留的权利叫做possibility of reverter,这个权利依然是可以转让的。

O把土地卖给了100万A,条件是不得种植大麻,A获得了fee simple determinable,O保留了possibility of reverter. O可以将possibility of reverter以1万卖给B,这样如果A用土地种植大麻,土地就自动归B所有。

A通过第2句获得的土地依然是fee simple determinable,如果A在土地上使用了大麻,土地自动给B. B获得的权利叫做executory interest.

A通过第3-4句话获得的土地叫做fee simple subject to condition subsequent,如果权利人是原卖主O和他的继承人(第3句),我们把保留的权利叫做right of entry,如果权利人是第三人(第4句),我们把B的权利依然叫做executory interest. 和fee simple determinable(第1-2句)不同的是,这里用的转折语强调权利人的主观能动性(in the event, then),所以权利的转换不是自动的,而是必须有人主动行使他的权利。

转让的条件不能违反公序良俗。

O转让房子给A,但注明如果A结婚就会失去房子,或者A如果不离婚就会失去房子,都会被法院视为fee simple的转让(附加的条件无效)。

而第5句话,A会获得一个fee simple absoute. 普遍认为,仅仅约定地产的使用目的,却没有提到救济方法,不影响A的产权。顶多可以提出其他救济,比如强制A加盖一个教堂,或者要求A赔偿损失。

终生产权

To A for life是常见的转让术语,意味着A去世后产权回到转让者(或者转让者的继承人)。我们把A持有的利益叫做终生产权(life estate),把转让者保留的利益叫做reversion.

To A for life, then to B或者To B after the life of A也属于给A的终生产权,在A死后,B获得fee simple. 在这样的定义下,转让者不再保留权利。我们把B持有的利益叫做remainder.

O转让给A终生产权,O持有reversion,O又把自己剩下的所有利益转让给B,此时B持有的是reversion,不是remainder.

法律重述第三版把possibility of reverter叫做reversion,把right of entry和executory interest叫做remainder. 这样未来的权益要么是reversion,要么是remainder,但这不是MBE的默认观点

终生产权也可以非常灵活。

“给A最多20年产权,如果他能活那么久的话。”是合适的终生产权,A持有的期限是20年和她的寿命中的较短者。

“在A活着的时候给B。”是指B持有的时间以A的寿命为衡量,这也是允许的。转让者或许希望B想方设法给A续命。A死后土地返回给转让者。

“给A,然后给A的长子”。此时A还没有儿子,那么A持有life estate,A未来的儿子持有contingent remainder,O持有reversion.

与contingent remainder相对的是vested remainder,表示获得财产只是时间问题,而不是运气问题。To A for life, then to B中的B就是典型的vested remainder.

终生产权有一些非常神奇的规则,但并不是所有州都适用这些规则。我们挑几个常考的。

合并学说(doctrine of merger):如果O先转让给A终生产权,后又把他的reversion也转让给了A,那么A就拥有了fee simple.

Rule in Shelley’s Case: to A for life, then to the heirs of A或者the body of A看起来像是经典的fee simple或者fee tail,但并不是。从文意看,A并不能处分自己死后产权归谁,比如送给朋友,且如果A没有任何法定继承人(heirs)或者后嗣(heirs of the body),产权又回到了转让人手中。但在Shelley案的构建下,法院认为这是fee simple的转让。我们可以直接视为to A for life, and then to the heirs of (the body of) A. 所以A有权完全处分财产,转让人也没有了任何权利。Shelley的构建并不考虑转让人的原意。

Doctrine of Worthier Title (DOWT): to A for life, then to my heirs或者to my next of kin. 这两个单词的意思都是指法定继承人。从文意看,O死后房产归法定继承人(heir),而不是遗嘱继承人(devisee),除非他没有任何法定继承人。如果O转让房产后又将他的所有财产遗赠给朋友,A死后房产归O的法定继承人而不是朋友。但DOWT认为这种转让的方式建立的是reversion而不是remainder,直接视为to A for life , then to my heirs,所以O有权处分A死后房产的权利(即使他有继承人)。和Shelley不同的是,如果O更加明确地表示是给自己法定继承人的remainder,或者明确点出了继承人,DOWT不再适用。

终生产权的持有人要避免主动消耗(affirmative waste)土地,主要的意思避免未来的产权人权益受损。

O to A for life, then to B,土地是一块森林。A可以居住、野营、卖门票给游客,在一些州,A甚至可以进行合理的砍伐,因为森林本来就是用来伐木的。但A不可以在O没有明确表示的情况下,将所有的树木都砍了卖钱,这样会影响B的利益。

O to A for life, then to B,土地是一块油田。O过户的时候,A本来就在采集,那么A持有土地期间以采集已经架设的油井为限,除非O有明确表示,否则不能新开油井。

终生产权的持有人要支付维修费用,交纳税费,支付贷款的利息,支付的限额以土地的实际收入或者,没有实际收入的话,以合理租金为限,如果该土地没有任何可行的收入,则不用支付任何费用,交由剩余产权人(remainderman)负责。终生产权的持有人还要避免非自愿的消耗(involuntary waste, permissive waste)。

反过来,终生产权持有人不用支付贷款本金,没有义务购买不动产险,也没有义务为第三人的侵权负责。如果政府要求土地进行永久的改善,终生产权的持有人支付合理比例的费用。

O to A for life, then to B,O购房的时候办理了按揭贷款,在A持有期间,A支付利息,B支付本金。当然,如果A持有期间针对自己的终生产权再次办理了抵押贷款,由A支付本金和利息。但借款人要准备好一旦A死亡房产将不在A名下的风险。

O to A for life, then to B,土地是一块森林。张三一把火将森林烧成了平地,A没有购买保险。A和B当然都可以向张三主张赔偿,但B无法追究A的责任。

O to A for life, then to B,土地租不出去。A没有义务改善土地并支付任何费用,如果B不希望土地被政府拍卖的话,最好在A持有期间支付税费,当然,因为土地并不值钱,税费也不会太贵。

终生产权的持有人一般还要避免改善型消耗(ameliorative waste),除非:

  1. 改善提升了土地价值;并且

  2. 未来产权的持有人同意,或者土地周围的环境有了实质性变更,只有改善才构成对该土地的合理使用。

O to A for life, then to B,土地是独栋别墅,有地产商提出将房子拆了盖商品房,能极大提高租金,但周围都是独栋别墅。除非B同意,否则A不能进行改善。

O to A for life, then to B,土地是一层楼别墅,A提出将别墅加高为三层,能极大提高租金,且邻居这些年都将别墅加高,一层楼的别墅反而显得格格不入。即使B不同意,A大概率也可以改善。

未来的权利

我们来介绍两种主要的未来权利:executory interests和remainder,虽然可能直到最后也不知道区分他们有什么用,但至少可以用来做仅仅为了区分他们的题。一个很简单的办法就是,remainder是紧跟着life estate之后的权利,反之只能是executory interests.

O将房产给A,并在A死后一周给B,B拥有的是executory interests而不是remainder.

O将房产给A,并在B考上大学时给B,既然B拥有的不是在A死后的权益,就只能是executory interests.

O to A for life, and on A’s death to B if B survives A, otherwise to C. Survive是房地产常用的单词,表示在A死的时候B还活着。这里B和C拥有的都是contingent remainder.

有时候还要区分springing executory interests和shifting executory interests,简单地记就是在事件发生时的利益双方包括最初的房东O则属于前者,即“弹回”(spring)给房东。

上述第一个例子在A死后房子立刻回到了O,一周后B可以行使权利从房东处拿到房子,利益双方是O和B,所以是springing executory interest.

上述第二个例子在B考上大学时是B从A处获得房子,利益双方不包括O,所以是shifting executory interest.

为了方便记忆,可以认为所有这些未来的权利都是可以转让、继承、遗赠、被债权人执行的(reachable by creditors)。

O将房产给A,并在B大学毕业时给B,B就读时欠了很多小贷。小贷公司可以通过司法程序拍卖B的executory interest抵债,这样B毕业时,买受人可以获得房屋。当然,买受人要承担B未能毕业的风险。

死亡的时间点

我们之前已经区分了heir和devisee,现在我们还要引入children/issue/descendants,很显然,children就是指子女,issue和descendants则还包括孙子女、重孙子女等直系血亲后代,不包括配偶和父母。他们与heir/next of kin的区别是heir是法定的继承人,通常包括配偶、子女,但一般不包括父母。Devisee则是完全取决于让与人的意愿,可以是任何亲戚朋友,慈善机构等。

集体受让的考点是便利规则(rule of convenience),为了避免无休止地争讼和分配财产,我们用最方便的方式处分财产。

O devises his property to all the children of A. 在O立遗嘱时,A有孩子B,在O死时,A又有了孩子C,则房产归B和C平分。即使在O死后A又有了更多的孩子,也无法分得房产。

O to A for life, and on A’s death to all the children of B. 最方便的方式是在A死亡时(而不是O死亡时)看B有多少孩子。

需要注意的是,如果让与人明确了对于自己死后出生的孩子的分配方案,则无论多么不方便,依然要尊重让与人的实际意愿。

如果遗嘱中没有强调受让人必须活着,我们采取类似代位继承的做法。

O to A for life, then to his children. 在O死亡时,A有两个孩子B和C,但在A死亡时,C已经先于A死亡。B分得一半的产权,C的遗产(estate)分得一半的产权。

如果遗嘱中强调受让人必须活着,有时候也要考虑时间点。

O to A for life, remainder to his surviving children. 歧义在究竟是O死亡时A活着的孩子,还是A死亡时活着的孩子。一般认为是处分财产时A活着的孩子,因为这样显然更符合语义。

反永久规则

反永久规则(rule against perpetuities)近年来几乎已经不考。如果真的碰到那么一两个RAP的题,这一节的讲述似乎也够用了。RAP的思想是大部分权利必须在设立时,就要确保目前某个在世的人死后21年之内既定(vested),否则视为无效。如果有那么一点点可能,目前在世的所有人都死了21年之后,权利依然无法既定,该权利就是自始无效的。RAP是如此的难以理解,以至于律师在起草文书时不慎违反了该规则都不会被认为是执业过失[Lucas v. Hamm, 56 Cal. 2d 583, 364 P.2d 685, 15 Cal. Rptr. 821 (1961)],所以如果你最终没能掌握(大概率如此)也并不奇怪。

Under the common law Rule Against Perpetuities, no interest is good unless it must vest, if at all, no later than 21 years after some life in being at the creation of the interest.

O to A for life, and on her death to such of her son as attain the age of 22. 在O让与时,A已经60岁了,且有一个21岁的儿子,看起来再过一年这个孩子就获得了vested remainder. 然而,这并不是必然会发生的,A可能再生儿子(在RAP规则下,女人无论多大都可以生小孩),此时O、A和长子都出车祸死亡,次子却幸存,但此后21年后这个小孩并不能达到规定的22岁。在次子21岁时,处分给O是不合适的,因为这个小孩可能满22岁;处分给次子也是不合适的,因为他有可能步哥哥的后尘。综上,财产有(哪怕是一点点)可能无法在任何一个转让时在世的人死后21年之内既定,普通法认为remainder是无效的,其效果变成了O to A for life,O持有reversion.

注意我们不是必须要用A的生命来衡量,题目中任何在世的人都可以用来计算RAP是否会导致权利无效,而只有所有人都导致无效的结果,权利才自始无效。只要能在题目中目前在世的任何人死后21年之内权利既定,就不违反RAP. 上例中,你可以尝试用O,A或者A的孩子来衡量,结论并不会有任何改变。一个相反的例子是,O to A for life, remainder to his 1-year-old daughter, upon her reaching the age of 25. 这并不违反RAP. O的语言明确是要给A的女儿,这个人是在世的,权利会在女儿生前(如果她满了25岁)或者死亡时(如果她没有满25岁)立刻既定给她自己(如果她满了25岁)或者回到O手上(如果她没有满25岁),更不用等到女儿死后21年。

因为这个规则过于匪夷所思,所以大多数州已经采用了等着瞧规则(wait and see rule)。

在第一个例子中,我们在A死后等21年看看究竟有没有能继承财产,而不是一开始就认为remainder无效。其实大概率事件是目前21岁的孩子依然存活到22岁,那么remainder就生效了(即使22岁之后这个孩子死亡,也是给他的法定继承人)。

RAP不仅适用产权,也适用与信托、地役权、契约等,做题思路是一样的。

需要注意的是例外,一些权利无论在多么久远之后实现,也是不违反RAP的:

  1. Reversion, possibiity of reverter和right of entry;

O to A,条件是任何土地的受让人不得种植大麻,A获得了fee simple determinable,O保留了possibility of reverter. O可以将possibility of reverter卖给B,这样如果A用土地种植大麻,土地就自动归B所有。因为possibility of reverter是最初让与人的权利,所以不受RAP的限制。

O to A,条件是任何土地的受让人不得种植大麻,否则给B. B获得的executory interest明显违反RAP,所以无效,改为O的possibility of reverter,A获得的依然是fee simple determinable.

O to A,条件是任何土地的受让人不得种植大麻,否则O和他的法定继承人可以以1000元的价格买回土地。这是一个option,虽然是O的权益,但NCBE的观点是租客以外的人持有的option或者right of first refusal依然违反了RAP,即便持有人是O.

  1. 慈善-慈善转让。需要注意的是个人-慈善或者慈善-个人转让依然受到RAP的限制;

O将土地给了红十字会,但如果红十字会不用来做慈善,就给韩红基金会。虽然红十字会不用来做慈善可能是在世的人去世很久后的事情,但因为此时发生的时候财产从一个慈善机构转让到了另外一个慈善机构,所以不受RAP的限制。

  1. Vested remainder.

O to A for life, then to A’s children for life, then to B. A未来还有可能生小孩,A(可能的)小孩持有的是contingent remainder,但小孩的权利当然会在A生前既定,所以是有效的。对于B,在A尚未出生的小孩转让财产给B的继承人的时候,的确有可能目前在世的所有人都死了超过21年,但因为目前已经是B的vested remainder,所以依然是有效的。

流通

共有

常考的共有形态有三种,我们先介绍最容易的tenancy in common,这是MBE默认的共有形态。

A拥有黑土地1/4的产权,B拥有1/4的产权,C拥有1/2的产权,那么他们可以分别处分各自的产权,比如抵押。如果他们欠债,法院也可以执行他们各自的份额。如果他们没有立遗嘱,死后由法定继承人继承他们对应的份额。Tenancy in common和中国民法典中的共有似乎没有任何区别。

Joint tenancy是不常见但是喜欢考的形态,要求共有人必须同时获得相同的产权,其最大的特点是共有人死亡后,产权立马归其他人(right of survivorship)。

A,B,C以joint tenancy的形态共有黑土地。A死后,B、C以joint tenancy的形态共有黑土地。B死后,C单独所有黑土地。C将1/2的土地卖给D,C和D以tenancy in common的形式各持有1/2的黑土地。需要注意的是,C和D并不是同时获得的黑土地,所以他们不可能以joint tenancy的形态共有。当然,在题目没有明说的时候,我们也不要去考虑joint tenancy。C和D如果一定要以joint tenancy的形态共有,他们只能先把黑土地卖给别人,再一起买回来。

如果生前joint tenant处分了他的份额,就会破坏joint tenancy变成tenancy in common,但遗嘱的效果并不相同。

A,B,C以joint tenancy的形态共有黑土地。A买卖了他的份额给D,这破坏了他的joint tenancy,所以D与B、C以tenancy in common的形式共有黑土地,D的份额是1/3,B、C的份额是2/3,但B、C继续以joint tenancy的形态共有他们的份额,如果B去世,C单独持有2/3的份额。注意到joint tenancy是不论份额的,在没有分割的时候,似乎都在等对方先死;如果分割的话,每个人的份额是相同的。

A,B以joint tenancy的形态共有黑土地。B立遗嘱将自己的权益给C,但B死亡时依然是A单独拥有黑土地。当然,如果A先死亡,B后死亡,C将单独获得黑土地。

如果joint tenant抵押自己的份额,或者被法院保全了份额,分割的时间节点是常见的考点,MBE考试默认使用lien theory,只有在确定改变title时才破坏joint tenancy.

A, B以joint tenancy的形态共有黑土地。B欠了外债,原告保全了B在黑土地上的权益,或者在某些州,被告的财产会被自动保全(judgment becomes a lien on the defendant’s real estate)。此时若B去世,A获得了全部的黑土地。但如果法院司法拍卖了B的份额给C后B才去世,则是A和C以tenancy in common的形式各共有1/2的份额。

A, B以joint tenancy的形态共有黑土地。A将自己的份额用于抵押贷款(mortgages)。但是如果在出借人最终拍卖抵押的份额之前A去世了,B将获得全部的黑土地,出借人的贷款将没有任何抵押。出借人在借款时需要考虑这个风险。

和lien theory相对的是title theory,普通法产权在抵押时移转,joint tenant一旦抵押则视为出借人和其他共有人转为以tenancy in common的方式共有。

第三种共有形态是tenancy by the entirety,它和joint tenancy几乎一样,但区别是只能夫妻共有,并且在只有一方同意的时候,是不会被分割的。

A, B以joint tenancy的形态共有黑土地。B秘密地将自己的权益赠与C,A和C分别以tenancy in common的形态持有1/2的黑土地。但如果A, B以tenancy by the entirety的形态共有黑土地,B的赠与无效。

A,B以tenancy by the entirety的形态共有黑土地。B欠债被原告保全了他在黑土地上的权益,如果A不是共同债务人,原告无法执行B在黑土地上的权益。B死后A将单独持有黑土地。

A,B以tenancy by the entirety的形态共有黑土地,随后A与B离婚。在没有离婚协议的情况下,大多数州默认他们将以tenancy in common的形式各共有1/2的份额。

需要强调的是,tenancy by the entirety同样要求夫妻同时获得财产,但并非只要夫妻同时获得财产就必然形成tenancy by the entirety. MBE的预设依然是tenancy in common,只要没有单独说明tenancy by the entirety,或者用to A and B as husband and wife这样的表述,一律按照最简单的共有形态tenancy in common处理。

共有人通过利用房地产创造的收益不必分享给其他共有人,除非收益来自第三人的房租,或者收益减少了房地产的价值。

A、B、C、D共有黑土地,A利用其中一块地建了一间餐馆,B利用其中一块地开了一间加油站,C将其中一块地租给了连锁超市并收取租金,D在其中一块地上挖煤矿。A、B没有必要分享餐馆和加油站的收益,但C和D需要分享租金和挖矿收益。

共有人可以使用土地的全部部分,但不能阻止其他人同样使用。

同上例,哪怕只有A一个人在使用土地,A也不必分享餐馆收益,他也并不局限于只能使用1/4的土地。但所有的共有人都有同样的权益,如果B提出要共同运营餐馆,或者在另一块地上开加油站,A不能拒绝,否则要给B支付合理租金。

Tenant in common或者joint tenant可以随时提出分割土地(partition)。法院喜欢的方式是直接像切蛋糕一样的分割(in kind, division of the tract into parcels),偶尔也会拍卖后分钱(by sale and division of the proceeds)。

姐弟共有4亩黑土地,姐姐拥有3/4,弟弟拥有1/4亩地,当地的规划(zoning)要求至少要2亩地才能建房子,所以按照切蛋糕一样分割显然是对弟弟不公平的。所以法院会把整快地拍卖后分钱。

共有人需要支付维修费用(repairs)、税金(tax)、贷款(mortgage),但不需要支付改善的费用(improvements)。

A、B共有黑土地,A一个人居住并负责维修、交税、房贷,税金和贷款超出了正常的房租。B需要分摊维修的费用,至于税金和贷款,他可以只分摊减去房租之后的部分。如果A又新建了一个房子,B不必为建房付费。如果A想获得建房的升值部分,他只能提出分割。

反限售

资本主义的精髓在资本的流通,反限售规则(the rule against restraints on alienation)就是禁止人为限制土地转让的行为。

O to A,但禁止A和他的继承人出售;或者如果出售,土地又回到O手中;或者如果出售,O和他的继承人可以申请普通法救济(损害赔偿)或衡平法救济(禁止令)。这其中任何一个附加条件都是无效的,视为不存在。A获得fee simple的产权。

在上面这个例子中,我们看到限售的三种形式:禁止(disabling)、没收(forfeiture)和允诺(promissory)。对于fee simple,这三种形式都是禁止的。对于终生产权(life estate),可以用没收和允诺的方式限售。

O to A for life. 允许约定A如果出售他的权益,土地回到O手中;也允许约定A如果出售他的权益,O有权主张赔偿。

此外合理的、较温和的条款,包括优先购买权(rights of first refusal)是允许的。

O住在一套两居室中,他将房屋的一半卖给住在另一间房的弟弟,但要求不得在O搬走前出售他的权益。该限制最长到O去世的时间点(reasonable time),目的是为了让O不必和陌生人共有房屋(reasonable grounds),是合理的限售条款。

A按揭买房,银行规定A如果出售房屋,必须经过银行同意,否则要一次性还清按揭(due on sale)。这是合理的限售条款。

O to A,可以要求未来土地出售时,O和他的继承人能以同等条件优先购买。

逆权侵占

对土地连续地、恶意地、公然地独占法律规定的时间可以逆权侵占(adverse possession)合法地取得土地。本讲义视情况用“恶意占领”和“恶意取得”来表示逆权侵占的过程和结果。

To establish ownership of property through adverse possession, there must be:

1. Exclusive physical occupation;
2. Open and notorious possession;
3. Use of the property without the consent of the true owner, signifying hostile (adverse) intent;
4. Continuous and uninterrupted possession throughout the prescribed statutory period.

这是中国没有也不可想象的土地取得方式,其目的是为了避免无休无止的争讼,以及惩罚躺在权利上睡觉的人。逆权侵占中法律规定的时间(statute of limitations)由各州给定,MBE考试会给出该时间,通常是6-21年。逆权侵占的其他条件需要详细学习。

连续(continuous)的意思并不是完全不能离开土地,而是不能中断太久。间歇性占有土地通常不符合连续的要求,除非该土地本来就是如此使用的。

O拥有黑土地只种夏稻。A在没有取得O同意的情况下,每年夏天来这里居住、种植,秋天收割,冬天和春天离去。久而久之,A就恶意取得黑土地。

O拥有一块池塘,A每天去游泳,久而久之也并不能恶意取得池塘,因为池塘的目的是养鱼,不是游泳。

O拥有一间房屋,A恶意居住了5年之后出国留学,2年后回来继续居住,需要重新计算恶意占领的时间。

连续还包括有相对性(privity)的情况。

O拥有一间房屋,A住了10年后和B结婚,并在遗嘱中继承给B,A去世后B又住了10年,两个人住的时间可以相加。

O拥有一间房屋,A住了10年后将房屋口头送给B,B又住了10年。我们在合同篇学过,房地产合同必须书面,但两个人住的时间可以相加。

恶意(hostile, adverse)的意思是没有经过实际所有人的允许,或者被实际所有人明确驱逐却失败了。

租客无论租多久都不可能是恶意占有,即使租约到期后继续居住,房东只要没有明确赶人,不算恶意占有。共有人占有房屋是天经地义的,所以除非他明确禁止其他共有人进入土地,才算是恶意占有。非租客,只要是邀请前来居住的,要从房东明确开始驱赶起才算是恶意。卖家将房子出售以后,默认是被买家允许继续占有的,除非买家明确驱赶,或者卖家明确反悔,可以让卖家开始计算恶意占领的时间。当然,不请自来的人如果房东不知道,即使房东如果知道了也会允许,依然算恶意占有。

双方在边界有争议的情况下约定了一个边界,这不是恶意占领,因为是被占领方允许的。但该协议符合对价理论,即使和实际的边界有出入,法院一般会执行协议。

公然(open and notorious)占领不要求房东知情,但要求占有的程度足够能让一个合理的房东注意到。

恶意占有期间支付房地产税不是必须的,但却是“公然占有”很好的证据。

所以在O的土地下挖了一个地道运送毒品,久而久之也不能恶意占领土地或者地道。

独占(exclusive possession)指得是不和实际拥有人、公众分享。

A不经过O的同意居住在O的房子内,但O也居住在这个房子内。久而久之A并不能恶意取得房屋。

A不经过O的同意居住在O的房子内,但每天都有很多流浪汉这么做。久而久之A并不能取得O的房屋。

A不经过O的同意居住在O的房子内,B也不经过O的同意居住在O的房子内。久而久之A和B取得了tenancy in common.

逆权侵占的范围可以延伸至同一文件、登记在同一人名下的相邻土地。这个理论叫做doctrine of constructive adverse possession. 或者,你可能会见到color of title,说的是同一件事情。

If a possessor enters under a “colorable” document but only takes possession of a portion of the entire area described in the document, the possessor may claim any additional portion of the entire area described in the document if 
1. the area of the additional portion is reasonable in size,
2. the additional portion is adjacent to the portion of the area actually possessed, and
3. the portion possessed and the portion not possessed are owned by the same person.

虽然A只恶意占领中间的一亩地,但西侧相邻的一亩地归同一人所有,且登记在同一份文件中。久而久之,A可以被认为同样取得了西侧的一亩地。东侧的一亩地归不同的人所有,A无法取得东侧的土地,除非实际上恶意占有。

逆权侵占的产权如果不幸是终生产权(life estate),并不影响remainder的权益。

O to A for life, B恶意占领一段时间后获的也只能是life estate,A死后产权归O,除非B继续恶意占领法律规定的时间,否则O可以取回土地。

B开始恶意占领后,O to A for life,但O和A都没有能阻止B继续占领。因为B开始占领时就是fee simple,所以取得的是fee simple,不是life estate.

如果房屋所有人是无民事行为能力人、限制民事行为能力人,时间从实际所有人变成完全民事行为能力人或死亡时开始计算。但如果时间已经开始计算,不会因为房屋所有人变成限制民事行为能力人停止计算。

恶意占有未成年人O的房屋,时间从O成年时开始计算。

恶意占有成年O的房屋后O精神失常了,时间不会停止计算。

恶意占有精神病人O的房屋后,O死亡,房屋继承给了未成年人A,时间从O死亡时开始计算。

下面是一个恶意占领的法条:An ejectment action shall be brought within 21 years after the cause of action accrues, but if the person entiled to bring the cause of action is under age 18 or mentally incompetent at the time the cause of action accrues, it may be brought by such person within 10 years after attaining age 18 or after the person becomes competent. 这个法条告诉我们,恶意取得的时间是21年(被恶意占领的人必须要在21年内采取行动),在开始占领的时候如果不是完全民事行为能力人,可以在恢复民事行为能力后10年内(或者开始占领21年内,以较晚者为准)采取行动。

恶意取得的所有人可以像法院申请明确产权(quiet title),但这并不是恶意取得的要件。

A恶意取得O的土地后离开,O将土地赠送给B,A向法院申请将B赶出土地,A会胜诉。

A恶意取得黑土地后离开,B继续恶意占有,在占有期限届满前,A向法院申请将B赶出土地,A会胜诉。

最后,政府的财产不能通过逆权侵占取得。

论文技巧:对于自己没有学过的知识点,可以从两边论述

2020 California October Q3

Andrew, a widower with three adult children (Bobby, Carol, and Dylan), owned a forty acre parcel of wooded land called Havenwood. In 1988, Andrew by written deed validly conveyed the north half of Havenwood to his brother Elmo.

北:E,南:A

In 1989, Andrew died, leaving a valid will that gave “all my real estate to Bobby, Carol, and Dylan as joint tenants with right of survivorship.” Carol and Dylan lived out of state. Bobby lived near Havenwood.

北:E,南:BCD以joint tenancy的方式共有

In 1990, without permission from anyone, Bobby cut down some trees and prepared a number of campsites on both the north and south halves of Havenwood. He sometimes used one campsite himself and rented out the other sites during the spring and summer each year. Bobby paid taxes on the entire property using the rental fees he collected, keeping the remaining profits.

北:E,但疑似被B恶意占有

南:共有人无法恶意占有

In 2017, Dylan asked Bobby about the land and Bobby told Dylan that it was none of his business. Bobby said, “I’ve improved the land and, anyway, I’m the youngest and it will be mine in the end.”Dylan then by written deed validly conveyed his interest in Havenwood to Fred, his friend, as a gift. Dylan told Carol what had happened, and she had a written deed drawn up validly conveying her interest in Havenwood “from Carol as a joint tenant to Carol as a tenant in common.”

北:公然(大张旗鼓,甚至还付税),恶意,持续(作为营地,本来就是季节性的,所以季节性使用满足持续的定义),法定期限(通常6-20年);大概率B已经恶意取得了北边

南:F获得了tenancy in common(1/3),C自己转让给自己是否能从joint tenancy转换为tenancy in common存疑,所以剩下2/3由B和C以joint tenancy或tenancy in common的方式共有。

In 2018, Bobby died leaving a valid will that gave his entire estate to Sam, his son. Sam continued renting the campsites and paying taxes, keeping the remaining profits, and occasionally using one campsite himself, just as his father had done.

北:S

南:F持有1/3,C持有2/3,或者F, S, C各持有1/3,共有方式是tenancy in common;

  1. What right, title or interest in Havenwood, if any, are currently held by Elmo, Fred, Carol and Sam? Discuss.

  2. Are any claims available to or against Sam for payment of taxes or recovery of rental fees? Discuss.

Selected Answer B

Payment of Taxes or Rental Fees

Joint tenants and tenants in common have an equal right to possession of the entirety of the property. Thus, they are equally responsible for the payment of taxes, maintenance, and other obligations arising from possession of the property. They are also entitled to the profits from the property, including any rental fees accrued. Tenants will not be reimbursed for improvements made to the property, though they may recover the increase in value from those improvements if the property is sold. Tenants may sue for contribution to recover payments they made in excess of their obligations or to recover payments not properly distributed to them.

Sam may seek contribution from Dylan and Carol for the payment of taxes by Bobby for their shared property. Sam may also seek contribution from Fred, as a new tenant-incommon for payment of taxes he made after conveyance of the interest to Fred in 2017. Dylan and Carol may seek contribution from Sam for the profits from the property, namely the rental fees for their period of ownership. Fred may seek payment of rental fees beginning in 2017, when he took possession.

合同

房地产交易始于合同,在合同签订后卖家依然持有普通法产权(legal title),但买家持有了衡平法产权(equitable title)。这个理论叫做衡平法转换(the doctrine of equitable conversion)。

合同签订后还没有过户,买家也没有实际入住,但房子不慎被雷击后烧毁,州法对这种情况没有规定,不幸也没有购买任何保险。买家依然要支付全额房款,卖家把土地和废墟过户给买家。

合同签订后还没有过户,卖家突然死亡。卖家的遗嘱将所有的房子遗赠给了A,将其他个人财产遗赠给了B。房款归B所有,因为此时买家持有的房子的衡平法产权,卖家对房款的权益被视作非不动产。

我们复习一下反欺诈法(statute of fraud)有关房地产买卖的内容,可执行(enforceable)的房地产买卖必须书面,且必须注明:1、确定的房产,2、交易双方,3、价格。

O和A签订合同交易5吨苹果,没有注明价格。该合同可以执行,价格为“合理的价格”。O和A签订合同交易黑土地,没有注明价格,即使黑土地的估价非常明确,合同也无法执行。

O和A签订合同交易“黑土地的其中5亩地”。该合同无法执行,因为没有确定是哪5亩。

在没有可执行合同的时候,如果买家做到了以下3点中的2点,法院依然可以认可交易的存在:

  1. 买家实际占有房地产(possession),

  2. 买家对房地产进行了实质性改善(substantial improvement),

  3. 买家支付了部分或全部的房款(full or partial payment)。

L将房屋交付给T,T对房屋进行了实质性装修,每个月支付费用给L。若干年后,T主张当年L是将房子以口头合同的方式卖给了T,T每个月支付的是房价的分期付款。L最好的主张是,虽然T看起来符合反欺诈法例外,甚至3点全部满足,但他做的和一般的租客也没有什么不同。

地契

房地产交易终于地契(deed)的转移。这一天叫做交易完结(closing),房地产的普通法产权(title)随着地契转移,卖家应当清退并交付房产。但地契(普通法产权)的转移不一定是因为交易,也可以是赠与、遗赠或继承等。

普通法系房地产的交易、登记制度和中国有很大不同。但有一些思路是相通的,我们既要学习这些不同,又要理解其中一些制度的合理性。房地产买卖无小事,无论是中国还是美国都致力于保护买卖双方的权益:尤其是买家,因为他付出的是现金,但获得的只是几张纸,顶多再加登记处的一个名字。如果这无法保证他在土地上的权益,买家将血本无归。

甲将广州的一套房卖给了乙,随后又卖给了丙,甲收了乙和丙的全款后逃之夭夭。为了避免这种情况,我们的制度有1、房产证。如果乙要支付全款,至少要留置房产证,这样丙看不到房产证原件,大概率不会支付全款。2、但只看房产证无法避免甲挂失房产证、或者造一个假的房产证,所以我们还有预告登记。乙如果要支付全款,又无法办理过户登记,至少要办理预告登记,这样丙可以查询到乙的登记拒绝付款。3、预告登记毕竟还是麻烦,而且还可能被聪明的卖家打时间差,所以房地产交易的习惯是过户登记的同时支付全款,一手交钱一手交房。有上述三个措施基本能防止一房二卖。

普通法系下没有政府颁发的房产证,房产交易的主要凭证是地契(deed),而地契是卖家自己做的,反欺诈法只要求地契注明过户人(grantor)、被过户人(grantee)、书面、签名等,所以漏洞更多。在学习普通法房地产时,我们也要有上述广州房产类似的思维,把卖家想象成一个坏人,看买家用什么方式来保护自己的权益。

Deed

I, Jun Yuan, hereby transfer to ________________ any rights I may have in the parcel of land located at 1600 Pennsylvania Avenue, Washington, D.C.

[我的签名]

Jun Yuan

上面是一个简易的地契,如果你愿意买的话,我可以填上你的名字,签名后交给你。那么如果这块地真的是我的话,你就拥有了白宫的产权,不需要去政府过户。地契交付(deliver)和接受(acceptance)视为产权(title)的转移,现阶段你可以把地契理解为房子本身,这是和中国的房地产交易最大的区别。注意到地契与合同不一样,不需要注明交易的形式和价格。比如你会问,房地产交易不是要有纸质的合同吗?请注意那是反欺诈法对于合同可执行性(enforceability)的要求,口头合同或者不符合反欺诈法书面要求的合同只是无法执行,并非无效。对于这种一手交钱一手交地契的方式,合同已经执行完毕,不需要再考虑可执行性了。这就包括合同可执行关于对价的要求,也就是哪怕我把这张白宫的地契送给你,也不用考虑合同的问题。

O制作了一张地契将房子卖给了A,第二天他又制作了一张地契将同一套房子卖给B。如果O真的拥有房子,那么A和B其中一个人获得了房子。如果O并不拥有房子——他依然可以制作地契,反正是自己写的——A和B就都没有获得房子。所以我们要思考1. 如果房子的确是O的,现在归谁,2. A和B如何避免血亏。A和B通常会在付款之前查询登记(record),并在交易后立刻登记,这样A可以从政府的登记信息中推算O实际拥有房产的概率,而B会在付款前查询到A的登记判断出即使房子昨天是O的,今天也已经是A的了。如果B明明查到了A的登记,依然要买,那当然B承担损失。但是如果A没有按时登记,或者B没有去查登记,如何处理?类似的题目会将法条告诉我们,这也是为什么房地产题是所有科目中最长的。如果没有法条,朴素的价值观似乎更倾向于为自己的疏忽买单:如果A没有按时登记,房子归B;如果B没有去查询登记,房子归A。

为什么说政府登记的信息也只能推算概率,是因为普通法系下的登记制度也是一笔烂账。政府并不会告诉你房子登记在谁名下,而是让你自己一个个名字地搜,从过去的交易中去推断,我把白宫卖给你,你去登记地契,登记处的人居然不会拒绝,而是让后人去判断白宫在谁手里。如果美国政府缺钱卖给后人,后人去查询登记,直接搜联邦政府的名字,发现这块地交易最初是首都设立的时候马里兰州送给联邦政府,联邦政府也没有再交易给我,那么他们不会再搜我的名字,也就是我卖给你的交易他们大概率会查不到,或者查到了也会忽略。但如果我某天突然拿出另一个地契,证明美国政府曾经把白宫卖给了我,后人可能就损失惨重——也可能不,因为我没有及时登记美国政府卖给我这张地契,具体要看当地的法律。这个例子能看出从登记处的登记也并不绝对。所以有专门的保险,如果房子出现了产权问题,由保险公司赔偿。当然,保险公司也会仔细去查看登记信息,以衡量产权出问题的风险决定保费,如果你希望对我把白宫卖给你这笔交易投保,或许不会有哪家公司愿意承保。

如果登记信息显示O拥有房子的概率很低——其实只要不是接近100%,卖家都会犹豫——但O的信誉很好,出示了一些文件(当然,有可能是假的,毕竟没有登记),也可能就光凭口说,承诺房子的确在他名下。买家也可能仅凭对O的信任,或者赌一赌的心态付款,当然价格肯定就要打个折了。如果前面那张地契只要5块钱,你说不定愿意买,万一白宫真的是我的呢?如果我拿出了美国政府卖给我的地契,并告诉你因为种种原因没办法登记,以美国政府的信誉不会再卖给其他人。如果你怕我卖给其他人,可以登记我卖给你的地契,其他人看到就不会从我这里买了,买了也是你优先:你说不定愿意市场价打8折买下。

总结一下上述三个例子:登记制度、产权保险(title insurance)、房价打折(自担风险),是买家应对产权瑕疵的三种常见措施。

虽然地契可以交易并不存在的产权,但并非所有地契都是有效的。伪造的地契、不存在受让人的地契是自始无效的(void)。无效的地契后面无论进行什么交易都一并无效。

O to A,但地契制作的时候A已经死亡。地契无效,A的继承人无法主张权益。

O将黑土地遗赠给A,但O订立遗嘱的时候不知道A已经死亡,遗赠并不会必然因该原则而无效。遗赠的地产,在遗赠人死亡后、遗产分配(probate)时由遗产管理人制作地契,受让人是继承法和遗嘱规定的人。

把过户房产的地契夹在一堆文件里让我在不知情的情况下签了则是无效的(void)地契,哪怕你拿去登记或者转卖给善意第三人也无济于事。当然这种题只会在考试中出现,实务中,只有当着公证员签的地契才可以登记。

通过欺诈、胁迫、不当影响、虚假陈述获得的地契是可撤销的(voidable)。

虽然我不是白宫的所有人,但我把白宫卖给你却是有效的地契。你或许可以因为我的欺诈找我赔偿损失,但地契是有效的,不因为欺诈而可撤销。

A欺骗O说如果把房子送给他就结婚,O于是制作了一张地契把房子送给A,这是可撤销的地契(voidable)。

A把地契放在一堆不重要的文件中让O在不知情的情况下签署,这是伪造的地契,自始无效(void)。

地契的考点通常在warranty deed和quitclaim deed. 前者的意思是让与人在地契上注明了如下契约(covenant):

  1. Covenant of seisin, 让与人法律上拥有(legal title)且实际占有(possession)不动产,

我把白宫以warranty deed卖给你,你又以warranty deed卖给第三人。后来第三人发现权利问题,可以找你追索,你再找我追索。第三人不可以直接向我追索。

  1. Covenant of right to convey,让与人有权转让不动产,

  2. Covenant against encumbrances,产权没有权利瑕疵,比如地役权(easements)、采集权(profits)、抵押贷款(mortgage)等,

O1和O2以joint tenancy的方式共有房屋,O1在O2不知情的情况下抵押房屋,后O1和O2将房屋以warranty deed转让给A。在A登记之前,抵押权人登记并主张行使抵押权拍卖房屋,O2虽然不知情,但warranty deed的保证与出卖人是否知情无关,A可以对O2主张损害赔偿。

  1. Covenant for quiet enjoyment,受让人的权利不会被他人合法的诉讼减损。

O将黑土地以warranty deed的方式让与给A,但邻居每天来A的土地上吵闹,A不能安静地享受房子。A不可以主张O违反covenant for quiet enjoyment的损害赔偿,请不要按照单词的字面意思理解该条款的含义。

O将黑土地以warranty deed的方式让与给A,但邻居隔三差五提起诉讼要求黑土地的所有权。O置之不理,A只好自己请律师打赢了每场官司。A并不能主张O违反covenant for quiet enjoyment,因为邻居的诉讼并不合法,A在黑土地上的权益也没有因为诉讼减损。

Quitclaim deed则相反,让与人不保证任何权益。前面白宫的地契就是quitclaim deed.

我把白宫以quitclaim deed卖给你,你发现白宫根本不是我的,但也只能认栽。我们后面会学习到,在交付地契之后,基于合同的和产权有关的违约之诉也是不可行的。

需要注意的是,如果让与人真的有权益,quitclaim deed的交易是完全有效的,和warranty deed没有区别。题目中经常用quitclaim deed暗示你受让人的权益不受保障,不要被迷惑。

我把白宫以quitclaim deed卖给你,你买之前去查询处搜我的名字,发现并没有任何人把这块地卖给我。因为我只卖5块钱,你觉得5块钱买不了吃亏,所以还是买走了。你不知道的是,联邦政府的确把白宫卖给了我,我既没有出示,也没有登记。即便如此,你现在就是白宫的产权人。

联邦政府把白宫卖给了我后,我又以quitclaim送给了你,你立刻去登记了这个地契。第三人提出以1万亿美金购买warranty deed,我立刻制作了新的warranty deed卖给了他。白宫的产权人依然是你,第三人推定已经搜过我的名字并注意到我卖给了你的登记依然要买,不是善意第三人(如果你没有及时登记,情况则要复杂地多)。虽然他持有warranty deed、支付了大量的对价,也并不会优先于你的quitclaim deed. 当然,他可以找我追索,因为我交易warranty deed的时候没有白宫的产权。

联邦政府把白宫卖给了我后,我以1万亿美元把白宫以warranty deed卖给第三人,一个月后又制作了quitclaim deed以5元钱卖给了你。你登记之后第三人才想起来登记。当地的法律规定谁先登记算谁的。那么你拥有了白宫的产权,你的顺序并不会因为是quitclaim deed而被区别对待。第三人可以向我追索:虽然covenant of seisin和covenant of right to convey只保证交易的时点我有产权、转让权,但covenant for quiet enjoyment却要保证房子未来也不会被合法的争讼而影响,而这里我的行为导致了房产被你合法的诉讼剥夺,我大概率会被判赔偿第三人的损失,但我可以抗辩第三人没有及时登记也是造成损失的原因之一降低赔偿金。无论如何,我和第三人之间的争讼不影响你的产权。

但地契中的禁反言(estoppel by deed)则只适用于warranty deed.

O并没有拥有黑土地,却把黑土地以warranty deed卖给了A,A查册发现黑土地的所有者是O的父亲,所以欣然接受。后O的父亲去世,O是唯一继承人,虽然O获得土地在他转让无效的产权之后,但禁反言规则让A自动获得了土地。

禁反言不能对抗善意第三人(bona fide purchaser)。

O并没有拥有黑土地,却把黑土地以warranty deed卖给了A. 后O获得了黑土地,但觉得卖亏了,又以更高的价格卖给了B. 如果B对OA之间的交易一无所知,黑土地归B. 我们后面会学到,只要A登记了OA之间的交易,就推定B对交易是知情的,B可以推算出A已经通过禁反言获得了土地,就不可能成为善意第三人。所以买家为了保护自己的权益一定要及时登记,可惜MBE考试中并没有几个记得登记的买家。

另外有一种不常考的special warranty deed和warranty deed的区别是让与人只保证自己没有制造瑕疵,但不保证前人的瑕疵。

我把白宫以warranty deed卖给你,你又以special warranty deed卖给第三人。第三人发现我根本没有白宫的产权,却不能向你追索,因为该瑕疵不是你创造的。

送达

地契要送达(deliver)并接受(accept)后才能达到普通法产权(legal title)移转的效果。更一般地,任何普通法赠与都要送达并接受才生效。

实务上房地产买卖一般由律师操作,交易完结(close)的时候,律师当然已经起草了一份严谨的地契,由卖家签字,并送交给买家,然后律师也会及时去政府部门登记地契。但MBE考题中会出现各种奇怪的送达方式。我们至少已经知道了最简单的送达方式:物理送达。但物理送达并不是产权转移的充分或必要条件。

O制作地契将黑土地转移给A,然后将地契交给A保管(safekeeping)。黑土地的产权没有转移,O没有移交地契的意图。

O将地契投入邮筒寄给A,但因为邮局罢工没有邮差来取,不过他清退了房屋让A入住。O死后人们在邮筒中发现了地契。如果A请求法院提起确权之诉(quiet title),大概率会胜诉。

物理送达还可以通过第三人。

O将地契交给A的房产经纪,即使A的房产经纪忘记送给A,送达也已经完成,送达时间是交给房地产经纪当天。如果O将地契送给自己正在处理与A的交易的律师,大部分时候并不能视为送达完成,因为O随时可以从自己的律师处取回地契。

送达的第二种方式是让与人登记(record)。

O想把房子送给A,但A在国外。O于是制作了地契并登记,视为送达。

但送达并不是转移的充分条件,别忘了还有接受(acceptance)。还记得底特律1元的房子吗?接手房子可能既不能住也不好租,每年还要交地税。但只要不是这种情况(接受对受让方不利),大多数州直接视为受让方在送达时接受房子。在另一些州,A知情后不表达反对视为在送达时接受。

上一个例子中,A在大多数州默认获得了房子的产权。在另外一些州,A如果知道此事后不立刻表示反对,视为登记当日获得了房子的产权。

对MBE考试来说,如果恶意登记让与(房屋税负较高),且让与人知晓后表示反对,视为送达失败。

地契接受后不能反悔。

O把地契交给A,A当场收下。第二天A发现房子稀烂,又把地契退回给O,O收下了地契。退回是无效的。A需要重新制作A to O的地契、送达给O并让O接受才能达到退回的效果。

登记

登记是为了对抗第三人。

我把广州的房子卖给了你,你却不进行预告登记,我又把房子卖给了第三人,他支付了对价,并办理了过户登记。在都没有交付的情况下,虽然他买的顺序在后,依然善意取得了房子。

解决的办法是办理预告登记。在普通法下,地契、合同、贷款、判决等都可以登记,视为让任何第三人知晓。第三人在购买前默认必须查询登记且注意到了交易合同,在这种情况下他如果依然购买,就不再是善意第三人(bona fide purchaser)。

题目中你总是会忘记登记,然后我又总是会卖给第三人。这类题目一定会列出法条,根据对法条的理解做题即可。我们列出三种普遍情况:

  1. Notice statutes,总是保护善意第三人。即使善意第三人也没有登记,他也优先于你取得房屋。请注意第三人必须是善意的,如果他实际上注意到了(actual notice)房屋已经被你买下,或者你已经登记(constructive notice, record notice),或者通过简单的调查就会知道你买下了土地(constructive notice, inquiry notice),他不能算是善意第三人。善意第三人还必须支付相当的对价(valuable consideration)。

我把广州的房子卖给了你,你却不进行预告登记,我又把房子赠与/继承/以不合理的低价卖给了不知情的第三人并办理了过户登记。第三人没有支付对价(not a purchaser for value),不是善意的,法院会判你拥有房子。这在美国同样适用。

这是一个典型的notice法条:No conveyance or mortgage of real property shall be good against subsequent purchasers for value and without notice unless the same be recorded.

  1. Race-notice statutes,保护先登记的善意第三人。如果善意第三人买下了房屋,但你依然先于他登记,房子归你。

这是一个典型的race-notice法条:No conveyance or mortgage of real property shall be good against subsequent purchasers for value and without notice, who shall first record. 逗号后面也可能是unless the same be first recorded according to law. 相比notice,可能仅仅多了一个first.

  1. Pure race statutes,总是保护先登记的人,不考虑是否善意。

这是一个典型的pure race法条:“No conveyance or mortgage of real property shall be good against subsequent purchasers for value unless the same be first recorded according to law.” 相比race-notice, 去掉了without notice(善意)的要求。但注意,一般不会去掉for value(支付对价)的要求,所以不要掉进赠与、继承的陷阱。

模拟题中一般都是直接给法条,但真题似乎出现了光考名字、不给具体法条的情况,所以请把上面三种法条的名字(notice, race-notice, pure race)和特点记下来。

无论在哪种法条下,只要你买房后立刻登记,你都是安全的;只要善意第三人买下房子后先于你登记,房子一定归善意第三人。

善意第三人再卖给恶意第四人的交易是受到保护的,这叫避风港规则(shelter rule)。

O将黑土地卖给了A,A没有及时登记,O又卖给了不知情的B,B立刻登记。B是善意第三人,合法拥有了黑土地。A此时登记了O卖给A的交易(虽然对产权没有任何影响)。如果第四人必须是善意的,B将无法出售他的房屋,善意第三人制度将毫无意义。所以为了保护B的利益,B可以卖给知情的D。但如果B卖给O,O不能对抗A,因为O是这件事情的始作俑者。

抵押和法院的保全是否能当作善意第三人看待?题目也一定会列出法条。多数说认为善意的抵押权(security interest, mortgage)优先于先前未登记的交易,但司法保全(judgement lien)未必。

O将黑土地卖给A,A没有登记。O又将黑土地抵押给不知情的B,O又因为侵权之诉被原告C保全了他所有的土地,B和C都按时登记。多数说认为B的抵押权优先于A,但C的诉讼保全未必优先于A。

不在链上的交易不容易被查到,这也是为什么仔细查询了登记依然有可能翻车,所以要购买产权保险。

O卖给A,O又卖给了知情的B,但B先于A登记,随后A登记。B又卖给了不知情的C。C会查B的名字,然后查到O-B的交易。C还会查在B获得土地之前,O是不是卖给了别人,也会查在B获得土地之后,B是不是卖给了别人。但C可能不会查在O卖给B之后,O是不是又卖给了别人。在C看来,即使O-B之后有别的交易,B也是优先的。这样C就不容易查到后登记的O-A的交易(不在链上)。在这里,B即使先于A登记,但他不是善意的,所以B无法对抗A. 至于B转让给善意的C是否能对抗A,还需要法条进一步规范。大概率,C无法从本来就没有产权的B手中获得产权,即使C也是善意的。可以看到,在一些纸质登记地契的地方,并没有搜名字或者搜地块就可以把全部交易列出来的魔法。

记得伪造的地契自始无效,即使按时登记,或者卖给善意第三人也会被全部推翻。

继承

遗赠分为一般的(general devise)和特别的(specific devise),前者指的是非特定财产,比如金钱。或者如果一个人持有很多房产,“遗赠所有的房产”也是一般遗赠。与此相对的,指定遗赠某套房屋就属于特别遗赠。

普通法下如果将房产特别遗赠给他人后,被遗赠人不用支付贷款(而是由遗嘱人的其他遗产支付)。这叫做从贷款的剥离(exoneration)规则。而今天大多数州不采取这样的规则,贷款由被遗赠人继续支付。

遗产灭失(adeem, ademption)是指遗赠人生前(inter vivos)将特别遗赠中的标的交易给他人,部分州在这种情况下要考虑遗赠人的意图。

O将房子遗赠给A,然后O又将房子卖给了B。在缺乏O的意图时,部分州认为遗产必然灭失(MBE默认观点),部分州认为可以将购房款继承给A。但即使是后者,当O的意图明确是不希望A获得遗产时,也认为遗产灭失(adeemed)。

遗产流逝(lapse)则更常考一些,普通法下,如果被遗赠人先于遗嘱人去世,遗赠就失效了。

O将房子遗赠给A,但如果B结婚,就给B,其余所有的遗产(residue)给C. A先于O死去,遗赠流逝,B的executory interest一并流逝,房子在O死亡后归C.

州法可能设立的反流逝法条(anti-lapse statues),虽然题目依然会给出法条,但这类法条一定要注意法定继承人heir和子孙后代issue/descendants的区别。

州反流逝法条规定如果被遗赠人先于遗嘱人去世,遗赠保留给issue/descendants。O将黑土地遗赠给A,A死亡,留下了配偶、父母、兄弟姐妹,但没有子孙,随后O死亡。房子归O的剩余遗产(residue),因为A没有留下任何子孙后代,遗赠依然流逝(lapse)了。

当然,如果是房子是送给集体(比如送给某人所有的孩子),而这个集体依然存活,遗产不会流逝而是会给存活的个体。

O将房子遗赠给A’s children,在遗嘱订立时,A有三个小孩。在O去世时,其中一个小孩先于O去世了,但留有子孙后代。如果没有反流逝法条,房子平分给存活的两个小孩(而不是将1/3的份额返还给O的遗产)。如果有反流逝法条,房子依然平分给三个小孩,只是已经去世的小孩的份额传递给他的子孙后代。

此外反流逝法条也不能和遗嘱人明文的意愿冲突。

O将房子遗赠给A only if A survives O,如果A先于O死亡,反流逝法条不起作用,房子回到了O手中。

质保

二手房屋的买卖类似二手物品的买卖,通常卖家并不提供保修。

O to A,合同没有约定质保的问题,买房之前A看过房,房屋家具已经十分陈旧,有些还不能使用,但过户后A不能要求O提供维修服务。

新房建造者需要提供宜居(fitness)和质量(quality)的保证。这是关于房屋质保的主要区别。

O将房子让B翻新,然后O to A. A是否可以对O主张保证?如果题目中出现“可以,通过翻新房屋,O本质上是将房子当做新房销售”或许是不错的答案。

后续的买家是否可以向新房建造者提出保修?法院有不同意见。但在建造者有过失的时候则通常可以。

O是开发商,A买了期房,随后又卖给B。如果屋顶漏水,B不一定可以找O,但如果能证明O在建造时有过失则通常可以,不用在意合同相对性。

二手房免除质保是最常见的考点,但也不是绝对的,如果卖家有欺诈或者过分隐瞒的行为,法院有时候会支持买家。

在上例中,B不可以因为房屋漏水找A,因为A是二手房卖家。但如果在交易时A故意欺骗或隐瞒房屋漏水的问题,构成虚假陈述,B可以依据合同或侵权理论主张。

卖家知道房子里曾经有凶杀案,而当地社区的人非常迷信,买家对此非常介意,很可能不会购买凶宅。凶杀案通过对房屋合理的检测和调查是无从知晓的,如果在这种情形下房东依然隐瞒凶宅的事实,后续可能要对买家承担责任。

可售性

我们回过头来介绍合同的可售性问题。房地产买卖合同默认卖家保证产权是可售的(marketable title),意思是要让产权合理地免于怀疑(reasonably free from doubt),以下几种情况被认为产权不是可售的:

  1. 卖家的登记链条有瑕疵,包括恶意占领的产权在quiet title之前也不是可售的;

Warranty deed不要求卖家在链上,只要求卖家的确合法拥有、占有、有权转让。

  1. 产权不完整;

Warranty deed要求卖家合法拥有,不完整的产权不符合其要求。

O to A, then to B if B survives A. A和B任何一个人都无法转让可售产权,甚至A和B一起也不行,因为存在B没有活过A导致产权回到O手中的可能性。但如果A和B将产权一起转让给了C,并且A去世的时候B的确活着,C可以将可售产权转让给D.

  1. 产权上附着贷款、抵押、地役权(easement)或者其他契约(covenant);或者

Warranty deed同样要求产权没有附着贷款、抵押、地役权等。

有观点认为,有益的地役权(比如,供给这块土地上的燃气的管道)和显而易见的地役权(比如通行权)不会导致不可售。但NCBE的官方观点是通行权会导致土地不可售。

  1. 产权已经违反了规划(zoning)。

当地的规划不允许黑土地建造房屋,只能种地,黑土地是可售的。但如果黑土地上面已经盖了房子,就是不可售的。

Warranty deed中似乎没有和规划相关的covenant,因为地契中的契约本质中都和产权相关。

上述任何瑕疵都是可以买家明示的方式豁免(waive),但如果合同约定是交易quitclaim deed,并不会默认豁免放弃了可售性的保证。

O将黑土地以quitclaim deed的方式交易给A,但合同没有注明O不保证任何产权,没有注明就默认要交付marketable title. 所以如果在交易完结之前,A发现黑土地上有贷款,且O没有偿还贷款的意思,且购房款也不足以还贷,A可以拒绝完结交易、撤销合同并要求缔约过失。

可售性保证的时间结点是交易完结,不是合同签订。如果合同没有指定交易完结的时间,则是普通法经典的“合理的时间”,除非有特别注明,或者明显能看出时间是重要(time is of the essence)的。

在上例中,如果O能够在交易完结之前还清贷款,甚至完结之时用买家的购房款还清贷款,均不构成违约。在MBE的考题中,默认购房款足够还贷的情况下就是可售的。

产权约定在交易完结之后合并到地契内(merger),所以买家不能再根据合同提出任何产权的主张,但是可以提出非产权主张。

O将房屋以quitclaim deed的方式交易给A,A没有仔细审查O的产权导致O死后产权会被C拿走,但A已经不能提出可售性主张,因为合同隐含的可售型条款已经被并入地契,而地契是quitclaim deed,不保障任何产权。同时,A发现房屋长久不用的空调坏了,但这是二手房,并没有任何默认的质保(即使是warranty deed也是如此,尤其是在题目中注明sold “as is”的情况)。需要注意的是,如果合同约定了维修空调,这不是产权约定,并不会合并入地契,所以依然有效。最后,A发现O刻意隐瞒了房屋漏水的事实,这属于欺骗或者虚假陈述,也是非产权的主张,可以根据合同主张损害赔偿。

即使交付的是warranty deed,产权出了问题也只可以基于breach of warranty或者breach of covenant主张权利,而不是breach of contract(或者failure to deliver marketable title).

中介

中介(brokers)默认是为卖家服务的,当然,也有买家雇佣中介,这样由双方的中介协商细节、成交房屋、共享佣金(commission)。MBE对中介的考点是:

  1. 即使买家没有雇佣中介,不代表卖家的中介就可以对买家有所隐瞒,如果中介知道房子可能影响交易的重大信息,有义务披露给买家;

  2. 法律允许中介签署独家卖房(exclusive-right-to-sell listing agreement),在协议期内出现的买家(交易完结时间可能已经在协议期外),即使卖家将房子自行销售,或者通过其他中介销售,依然要给原中介支付佣金。

List的意思类似于中国的中介“将房屋挂到网上”,让买家可以看到。如果签有独家协议,中介可能会付出更多的努力,比如将该房屋挂到前面,多带买家看房,让同事多推介。在中介已经付出这些努力的情况下,允许卖家甩开中介、自行交易是不公平的。

保险

产权保险(title insurance)的考点包括屋主保险和贷款保险。

  1. 屋主保险(owner’s policy)。实务上,保险行业在各州都是被严格监管的,重要的条款都会在保险合同中注明。今年来NCBE的考题认为,屋主保险保护投保人、继承人、被遗赠人,但其他转让人不是适格的原告。

O to A, A购买了产权保险。如果O的产权本来就有瑕疵,成功被第三人追索,A可以向保险公司申请赔付。如果A继承、遗赠给B,保险继续有效,B也可以直接向保险公司申请索赔。

O to A, A购买了产权保险。A又以quitclaim deed转让给B. B后来被第三人成功追索,所以又找A追索。虽然这看起来不符合quitclaim的性质,但如果题目如此交代,则认为A可以继续向保险公司追索,因为A是受益人(named insured),保险并不会因为房产已经转让而失效。但B不可以直接向保险公司追索,因为他不是受益人。

  1. 出借人保险(lender’s policy)跟着贷款走。

O将房屋抵押给银行,银行购买了产权保险,保险公司同时向O推销屋主保险被拒绝。银行之后又将债权转让给了A,现在发现O的产权有瑕疵,房屋被实际所有人收回。A可以直接向保险公司主张赔偿,O无法主张赔偿。

抵押

抵押权的种类

抵押贷款(mortgage)是最常见的抵押权。借款人(debtor)一般就是抵押人(mortgagor),他将欠条(promissory note)给出借人(lender),也就是抵押权人(mortgagee)换取借款。当然,抵押人也可以为其他借款人担保。

父亲用自己的土地担保儿子的一笔借款,那么借款人就不是抵押人,这是允许的。

在MBE关于抵押权的考题中,借款人一定会违约,此时一般会要求进行拍卖后还款,而不是出借人直接用土地置换借款。当然,在没有其他权利人的时候,双方也可以协商用土地置换借款,但抵押权的题一定还会有其他权利人,而且通常把土地拍卖后也无法偿还所有权利人。

地契信托(deed of trust)是指借款人将地契以信托的方式质押在第三方,这样似乎可以阻止后续的人进行二次抵押。

分期房地产合同(installment land contract)是指在买家分期付清房款前,卖家保留普通法产权。如果买家逾期,卖家可以取消合同,并没收土地。注意房地产交易中也有衡平法思维,当没收土地明显对买家不公时,买家可以主张退还差价,或者直接将分期合同视为贷款,并将土地拍卖后分配所得。

上面三个方式对出借人来说是风险逐渐降低的。抵押贷款后,如果出借人不及时登记,借款人(抵押人)有可能会把土地卖给别人,导致出借人血本无归。就算及时登记,借款人依然可以把土地继续抵押给其他人,虽然首次抵押的人顺位在前,但去债权人会议上和其他债权人讨价还价并不是一件值得高兴的事情。地契信托通常把普通法产权过户到了第三方名下,比如律师,这样杜绝了借款人和其他人染手土地的机会,而且,律师一般不会忘记及时登记信托。而分期付款合同的普通法产权在债务还清之前始终在出借人名下,需要担心的反而是买家(借款人),买家应当及时登记分期购房合同,避免卖家在漫长的还贷过程中交易给第三人。

在借款人不得已的情况下,他可能会把地契直接给出借人以换取借款(absolute deed)。法院会用衡平法处理这类问题,看是否有用虚假的合同掩盖真实目的(disguised mortgage)。

杨白劳急需钱过年,但一时找不到愿意借款的人,黄世仁提出将100万的土地过户给他并借款10万,在杨白劳有钱的时候再过户回来。虽然从普通法来看土地是以10万的价格交易的,但法院会从衡平法考虑双方的真实意图是抵押贷款,从而以抵押贷款的原则来处理这笔交易(比如拍卖后还款)。

转让

债权的转让是比较容易的,只需要在欠条上背书转让(endorse)给第三人并送达(deliver)即可。当然,也可以重新起草一份单独的法律文书转让债权。

你因为某种原因无法参加加州律考并申请退考费,但加州律协只能退还给你支票,你又没有美国的银行。你可以1. 在国内较大的中国银行支行兑现这张支票,收费在50元人民币左右,到账时间一般要好几个月,在结售汇严格的时候,还需要提供资金来源的证明材料。2. 你可以在支票上背书转让给你在美国的朋友,任何人可以拿着这张支票在他的开户行的全美任何一家支行存入,或者可以用APP拍照存入,一般即时到账。如果你还是不明白背书制度,可以复习一下票据法。

债权的转让也有类似善意第三人的制度,叫善意持票人(holder in due course),支付了对价的善意持票人可以豁免一些针对债权人个人的抗辩,但无法豁免限制民事行为能力、欺诈、胁迫、破产(insolvency)等抗辩。

O向A借钱并开具欠条,A跟O说不用还了,O基于A的承诺作出安排。A遂后悔,将欠条以稍微低于借款的价格卖给不知情的B。O无法对B主张禁反言(estoppel)。

如果考债权的转让,债务人一定会把钱还给原债权人。这时需要区分流通(negotiable)票据和非流通(non-negotiable)票据。流通票据非常容易转让,所以一定要见到持票人才能付款,如果债务人没有看到持票人就将钱还给了原债权人,持票的新债权人依然可以要求债务人付款。反之,非流通票据本来就不鼓励转让,但所以一旦转让,必须通知债务人将债务还给新债权人,否则债务人基于惯性将债务还给原债权人是有效的。

债务的转让则更复杂一些。大原则是有贷款的土地依然是可以转让的,但银行可以要求未经允许的土地转让必须提前还款(due on sale)。

O将广州的一套房卖给A,O必须还清所有的贷款,A则需要申请新的贷款。这允许银行对A进行新的信用审查、收取更高的利率,还可以对O收取进行提前还款的违约金。

美国的银行自然也喜欢这种方式,但MBE不喜欢,因为它太简单。在MBE考试中,土地有可能带着贷款转让,这又分两种方式:

  1. Non-assumption: 买家不管贷款,依然由卖家还。

  2. Assumption: 买家成为的贷款的主还款人,卖家是次还款人。两个人都要为贷款个人负责。

O to A subject to mortgage. 后O不还钱,A也坐视不理。尚有20万未还清,银行将房子拍卖得18万,A失去了房子所有的权益,银行还要找O个人追索2万,但A不用承担个人责任。若拍卖得22万,剩余2万归A.

O to A who assumed the mortgage. 后A不还钱,尚有20万未还清,银行将房子拍卖得18万,剩余的2万应当由A负责,银行可以找A偿还,但也可以找O偿还(O再找A偿还)。注意,这里房产依然受到贷款约束(subject to mortgage),只是负责人和偿还顺序和non-assumption有所不同。

拍卖

借款人逾期的时候,出借人能否立刻要求占有不动产?在采取lien theory的州,不动产由借款人继续占有,直到被正式拍卖(foreclosure),这也是中国大陆采取的理论。但在采取title theory的州,普通法产权在贷款还清或者不动产被拍卖之前归抵押权人,所以一旦借款人逾期,抵押权人可以立刻占有房屋。当然,即使在采取lien theory的州,如果借款人同意,或者自愿放弃了不动产,抵押权人依然可以占有。

抵押权人在拍卖之前占有不动产时可以获得不动产的收益,比如收租,还可以进行必要的维护和避免损耗(waste)。但是抵押权人此时谨慎的义务非常高,如果对第三人造成伤害,由抵押权人负责。所以抵押权人更愿意让法庭指定一个收款人收取房租,这样即可以锁定产生的收益,也不用承担接管不动产的责任。

房屋被拍卖前,借款人有权赎回房子,这个权利叫衡平法赎回权(right of equitable redemption)。如果有提前还款的条款,借款人需要一次性付清所有债务。提前赎回权无法预先免除,但可以事后通过对价免除。

O的房贷还剩50万无力偿还,银行将O价值80万的房子进入拍卖手续。为了让拍卖更加稳定,银行承诺如果O放弃提前赎回权,可以免除拍卖期间产生的任何利息。该放弃是有效的。

除了衡平法赎回权,部分州还有赎回法条(redemption statutes),允许借款人在房屋已经拍卖后赎回。这类考题会给出法条。

抵押顺位是常考的问题,和中国一样,先登记的抵押权要优先于后登记的抵押权。

O将黑土地抵押给A,又抵押给B,但B先登记,只要善意(不知情)的B支付了对价(比如抵押是因为借款20万),B的抵押权优先于A。

但和中国不同的是,购房贷款(purchase money mortgages, PMM)即使没有登记,也先于任何先前产生的贷款,但不一定优先于后产生但先登记的贷款。

A在某场官司中胜诉,根据州法自动获得了O名下所有房地产的抵押权(judgement lien)。O向银行贷款按揭购买黑土地,但银行没有登记。O又将土地抵押给B获得了一笔贷款,B立刻登记。银行的贷款是购房贷款PMM,所以优先于A的司法抵押权。但B是先登记的善意第三抵押权人,根据法条,其抵押权大概率优先于银行的按揭贷款,即使按揭贷款是PMM。

高优先(senior)的抵押权引发的拍卖会导致低优先(junior)的抵押权消失,所以,拍卖时必须要通知低优先的抵押权人到场。

O将黑土地抵押给A,又抵押给B,后O对A的贷款逾期,对A贷款余额20万,对B贷款余额10万。拍卖土地得20万,还清A的贷款后B在土地上的权利消失。B为了避免这种情况,可以选择还清A的贷款,这样O就欠B 30万。B也可以在拍卖会上以21万的价格拍下土地,偿还给20万后,B获得了土地和拍卖剩余的1万,O依然欠B 9万。

低优先的抵押权引发的拍卖不会引发高优先抵押权消失,但买家的土地上依然附着高优先的抵押权,拍卖竞得者不需要个人为贷款负责。

O将黑土地抵押给A,又抵押给B,后O对B的贷款逾期,对A贷款余额20万,对B贷款余额10万。B拍卖土地不必通知A. C以5万元的价格买下,但A的抵押权并没有消失,如果此时O对A逾期,C最好帮O偿还剩下的20万。这样1、O欠C 20万,2、O欠B 5万。如果C不帮O偿还欠A的20万,A依然可以将此时已经在C名下的黑土地拍卖,假设D以15万买下黑土地,D获得的土地上将不再附着抵押权,但1、O依然欠A 5万,2、O欠B 5万,3、C花费5万却什么也没有得到,但C也不用对O欠A的5万负责。

抵押权的顺位可以调整,前提是不得影响其他抵押权人的利益。如果新建的一个抵押权仅仅是为了替换(refinance)一个高优先抵押权,可以保留较高的顺位。

O将黑土地抵押给A,又抵押给B,在没有其他条件的情况下,A和B可以协商交换顺位。

O将黑土地抵押给A,又抵押给B,如果O和A协商提高利率,或者大幅增加贷款金额,势必会影响B的利益,在B没有同意的情况下,这么做会让A的顺位低于B. 拍卖所得将优先用于偿还B,有剩余再偿还A的债务. 但如果O和A的合同表明A有义务在特定情况下提供更多的贷款,则不会降低A的顺位。这两者的区别是前者是A可选的(optional),而后者是A必须要做的(obligatory),B默认已经注意到O-A合同中关于增加额度义务的条款。

O将黑土地抵押给A借款5万,又抵押给B借款10万。因为C的利率比A更低,O又抵押给C借款5万并用来偿还A的借款。C的顺位将高于B.

同时拍卖多块土地时,优先拍卖没有其他抵押权的土地。都有抵押权的情况下,后设立抵押权的先拍卖。

O将黑土地、白土地、黄土地同时抵押给A,又将黄土地抵押给B,将白土地抵押给C,当O对A逾期的时候,B和C可以主张先拍卖黑土地。如果所得款项不够偿还,B可以主张先拍卖白土地。

衍生权利

附着物

O将房子卖给A,但没有说明房内的家具、家电、地毯、水龙头等如何处置。A主张这是房间的一部分,但O主张这些都是他的个人物品,都要拆下来带走,双方争执不下。

附着物(fixture)概念就是要解决上述问题,附着物一开始是个人物品,但因为和房子关系太过紧密,被认为已经成为了房子的一部分,交易的时候必须留在原处一并交易。类似的概念还有附件(accessions),也是指为房屋量身定做、拆卸困难的物品,但附件可能一开始不是个人物品。作为对比,商业附着物(trade fixture)通常可以带走,前提是不显著伤害建筑物、在租约到期之前或到期之后的合理时间内搬走。

A fixture is a chattel that was once personal property but has been so affixed to land that it becomes part of the real estate. A fixture transfers with the land ownership and must stay in place.
Trade fixtures are a subtype of fixtures used in business, removable by the tenant.
Accessions are enhancements or additions to property, increasing its value or changing its character, and can be part of the property from the beginning.

如果物品是为了房屋量身定做的,通常会认为是附着物。

订制的地板、地毯无论是谁添置的,都默认成为了房子的一部分。即使是租客在租赁过程中添置的,甚至地毯只是切好了还没有安装,也归房东所有。

如果不是量身定做的,我们考虑添置者在添置时是否有意图让它成为房子的一部分,如果没有,则不是附着物。能够被无损拆卸的物品默认添置者不具有让它成为附着物的意图。

房子家徒四壁,连窗户都没有。租客购买了一种非定制的、可以任意拆卸的窗户,那么在租约到期时可以拆了带走。

但并非所有不能无损拆卸的物品都一定是附着物,此时我们要考虑多种因素。

租客安装了一盏豪华吊灯,价值远高于租金。虽然不能无损拆卸,但拆走后只留下几个螺丝孔且很容易修补。吊灯不是附着物。

租客需要在租约到期之前拆走,如果时间紧急,至少也要在租约到期后的合理时间内拆走。如果不能无损拆卸,即使损害非常小,也需要修补。

上例中如果双方合意租约在一天后到期,房客只需要在到期后合理时间内拆走吊灯即可,但留下的螺丝孔需要修补。

此外,被许可进入的人(licensee)添附的物品通常不认为是附着物,但拆走时需要修补造成的损失。相反,侵入者(trespasser)则通常需要留下他们添附的物品。

水域

关于水域的理论非常多,有的理论认为河流的使用权附着于挨着河流的土地(riparian doctrine)。有的认为水域归州政府所有,但是持续使用水域一段时间可以获得水域的使用权(prior appropriation doctrine)。两种理论下又细分了很多小理论,比如土地的转让通常都伴随水权的转让,但并不绝对。在考试时遇到类似的题以合理为主。

拥有河流的使用权不代表可以无限使用水源。在上游用水不能显著影响下游,如果不可避免地要影响,也仅限于日常的合理使用。如果将大量的水用于工业生产、发电,导致下游连日常使用的水都没有,显然是不合适的。甚至对于地表水(surface waters),虽然完全截留的是自己土地上的雨水,但是如果改变了雨水的流向,导致地势较低的土地灌溉受到影响,也是不允许的。

人役权

人役权(easement in gross)是指土地拥有者将自己的土地给人行方便,所以只有供役地和需役人,没有需役地。非商业的人役权不能转让。

包玉刚拥有一条红磡隧道,他约定沈殿霞乘坐的任何车都可以免费通行。这就是人役权,其中隧道是供役地,沈殿霞是需役人。但这个权利是并不是商业的,所以沈殿霞不能转让这个权利给他人。在MBE考试中,经常会让人役权所有人到供役地旁边买卖各种土地,这都是无关的干扰条件。

人役权和后面介绍的地役权都是和房地产相关的利益,所以都必须要符合反欺诈法(statute of fraud)的要求,通常需要书面才能被需役人、需役地执行。

地役权

地役权(easement appurtenant)是指土地拥有者将自己的土地给其他土地行方便,提供方便的叫做供役地(servient tenement),享受便利的是需役地(dominant tenement)。这里权利是跟着土地走的,于是就会产生非常多的考点。大原则是,无论是供役地还是需役地的转让都不会影响地役权,除非转让显著增加了供役地的负担,或者购买土地的善意第三人没有注意到地役权的存在。

O在黑土地上开了一条小路给邻居A开车使用,但A并没有登记。O后来将土地卖给了B。B不是善意第三人,地役权依然存在,因为小路是肉眼可见的,推定B事前知情。所以B依然需要继续允许A使用这条小路。

除了明示建立地役权(记得反欺诈法的要求),还有依法创设的地役权:

  1. 必要的地役权(easement by necessity),要求伴随土地的转移,标准是最小必要(absolute necessity),并且在不再必要时地役权消失。

黑土地三面环水,只有通过白土地才能到马路上。黑土地不可以主张以对白土地侵害最小的方式享有到马路的通行权,因为没有伴随土地的转移。

O将自己的一大块地分成了黑土地和白土地,并将黑土地出售给A。黑土地三面环水,只有通过白土地才能到马路上。A可以主张以对白土地侵害最小的方式享有到马路的通行权。某天政府对黑土地的其中一面靠水的区域修了桥到另外一条马路上,地役权消失。

黑土地只有通过白土地或者黄土地才能到马路上。黄土地提出黑土地可以用合理的价格购买通向马路的通行权,但比通过白土地要绕远一些。大量判例认为并不满足创设必要地役权的最小必要,但NCBE有一道官方题目认为满足,依然可以主张必要的地役权。

  1. 已经在使用的隐含地役权(easement implied from existing use)同样要求伴随土地的转移。是指在土地分割前已经存在的准地役权,需役地可以主张在土地分割后依然存在,标准是合理必要(reasonable necessity)。

O将自己的一大块地分成了黑土地和白土地,并将黑土地出售给A。黑土地以往都是通过白土地上的一条小道通向马路,A可以主张O让与(implied grant)了已经存在的地役权,即使有邻居以合理价格提供另一条通向马路的地役权也是如此,因为这条小路虽然不是最小必要,但是有合理的必要。反之,如果O将白土地出售给A,O同样可以主张保留(implied reservation)了已经存在的地役权。

随着时间的推移,地役权的使用需求可能会增加,原则上只要不改变地役权的使用类别,适当需求的增加是允许的,但不能显著增加供役地的负担。

黑土地给白土地一条路权用来通行,后来白土地上进行商业开发,车流量增加,白土地对这条路进行拓宽,这不需要经过黑土地的同意。后来白土地上发现了石油,在这条路下埋输油管则不符合它本来的目的,需要获得新的地役权。

A在黑土地上开了一条小路给白土地的拥有者O开车使用,O却把白土地开发成有100个别墅的小区导致车流量显著增加且影响了A对黑土地的正常使用。O需要获得新的地役权。

除非有合同约定,使用地役权的人负责对地役权设施进行维修。如果多人(包括地主)共同使用,法院可能会分配维修费用。

地役权的终止也是一个常考点,如果供役地和需役地归同一人永久所有(fee simple),地役权消失。

O拥有的黑土地上有一条小路供白土地出入,这是登记了的地役权,一天O买下了白土地,后又将白土地让与给了A. 在没有其他条件的情况下,A不再有该地役权。是否依法创设了隐含的地役权要看O是否在让与前使用这条小路,以及该地役权是否合理必要。

O拥有黑土地的终生产权(life estate),但白土地的地役权是永久产权(fee simple),一天O买下了白土地,又将白土地让与给了A,A依然有地役权。

地役权除了通过合并消失,也可以通过双方合意解除(release),从手续上来说相当于需役地将地役权又转让给了供役地的主人(注意反欺诈法对书面的要求)。

O将地役权写成地契给A. A接受后,思考再三,又写了一张地契将地役权还给O,但O没有收下。地役权依然存在。

O在遗嘱中将黑土地遗赠给A,同时申明放弃在白土地上的地役权,A获得土地后不得主张该地役权。

需要强调的是,地役权是跟随土地的,所以不能转让给第三人。

放弃(abandonment)是不需要供役地同意就让地役权消失的办法。需要需役地从物理上明示不再使用地役权。仅仅语言或者不使用是不够的,除非供役地基于对语言的信赖作出安排(estoppel)。

O拥有的黑土地上有一条小路供白土地出入,白土地却在它和黑土地的分界处上挖了一条沟渠。可以认为白土地放弃了地役权。

O拥有的黑土地上有一条小路供A拥有的白土地出入,A告诉O自己不再需要这条路,实际上也已经很久没有用这条路了,但地役权并不会仅仅因此消失。直到有一天O基于对A言语的信赖在这条路上起了房子,地役权消失。

地役权可以恶意取得(by prescription),供役地也可以恶意取回地役权(by prescription),条件同样是公然、恶意、持续、长期。但不要求独占。和不能恶意取得政府的土地一样,也不可以在公共土地上恶意取得地役权。

到此,我们介绍了地役权产生的四种方式:恶意取得、隐含、必要和让与(grant),可以用PING来记忆。

The basic methods of creating an easement are prescription, implication, necessity, and grant.

O拥有黑土地,A拥有白土地,A在黑土地上建了一条小路用于出入,O明确表示反对,但自己也用这条小路出入。A使用小路达到法律规定的年限后,白土地就拥有了这条小路的通行权。

O拥有黑土地,社区的人整天经过黑土地上的一条小路,久而久之社区就取得了通行的人役权。

O拥有的黑土地上有一条小路供白土地出入,这是白土地购买并登记了的地役权,但O却用路障堵住了这条路。如果白土地的所有人长期不采取措施,经过法律规定的时间后O就恶意取回了地役权。

最后,如果供役地被自然的因素损毁(destruction)或者征收(condemnation)了,地役权也会消失。到此,我们又介绍了地役权消失的7种方法,可以用CRAMPED来记忆。

Cease of Necessity - An easement by way of necessity terminates when the necessity that justified its establishment ceases to exist.
Release - The easement is officially terminated through a reverse conveyance, which must meet the requirements of the Statute of Frauds.
Abandonment - The dominant estate intentionally and permanently abandons the easement. This requires more than non-use; there must be clear evidence of an intent to abandon.
Merger - The dominant and servient estates become united under the same ownership.
Prescription - Similar to acquiring an easement by prescription, an easement can be lost if the servient owner effectively prevents its use for a certain prescriptive period, which varies by jurisdiction.
Estoppel - The dominant owner may be estopped from asserting the easement if they have led the servient owner to reasonably and detrimentally rely on the belief that the easement will not be enforced.
Destruction - The servient estate is condemned or destroyed or by natural forces.

采集权

采集权(profit, profit à prendre)和地役权的区别在于采集从土地上(或者地下)拿走了物品,比如猎物(game)、石材、木材(timber)、矿(mineral)、石油等。采集权也有对人(in gross)和对地(appurtenant),但对人的采集权似乎更多一些,因为对土地上资源感兴趣的人通常并不会刚好在相邻的地块拥有另一片土地。采矿权和地役权非常类似,一般可以直接参考地役权做题。

A不经过允许就在黑土地上采集煤用于自己的火电厂,久而久之他就恶意取得(by prescription)了采矿权。但他的权利不是无限的,而是为了维持火电厂运营所需要的合理采集量。

我们这里重点介绍采集权和人役权的区别,比如采集权通常是商业的,所以对人的采集权也可以转让。

采集权分为排他的(exclusive)和非排他的(non-exclusive),前者排除其他一切第三人,包括土地所有人进行采集。后者则允许地主将采集权转让给多人,并让所有人都进行合理的采集。排他的采集权可以转让,非排他的采集权如果一定要转让,不能显著增加土地的负担。

A获得了黑土地排他的采集木材权,他可以将A土地分成10份并分别出售每一部分的采集权。

A获得了黑土地非排他的采集权用于造船,每年可以造10艘船。他或许可以将每个船坞分别出售,并且将采集权也分别卖给他们,因为这不会大幅增加采集的木材量。但他不可以将自己的采集权卖给10个同样规模的造船厂。

在没有注明的时候,采集权默认是非排他的。

采集权比地役权多一种终止方式:如果采集人滥用采集权导致显著增加土地的负担会导致采集权终止。作为对比,地役权只需要退回到滥用之前的状况就可以继续存在。

许可

我们复习下在侵权篇学过的“被许可进入的人”(licensee),他们和“被邀请进入的人”(invitee)的区别是,后者是为了房东的利益,而前者通常是为了自己的利益。在房地产篇,我们并不严格地区分licensee和invitee,而是要区分许可权和人役权、地役权的区别。

O邀请A晚上到家中参加聚会,这显然不是地役权,因为没有需役地。这也不是人役权:首先,没有书面合同让这个邀请可以被执行;其次,O如果取消邀请,A似乎没有任何救济可言,这和人役权的初衷不同。

A购买了一张球赛门票,虽然有了书面合同让A可以在特定的时间内进入球场观看比赛,但这也不是人役权。球场可以在比赛前取消这张门票让A无法进入土地,A只能主张违约,但不能主张他利用土地的权利被侵犯了。

上述两个权利都是广义的许可(license),它的特点是1、不跟随土地,所以不是地役权;2、没有人役权那么正式,比如不要求书面,期限也较短;3、设立权利的人通常可以随时取消权利,按照违约(普通法)或者禁反言(衡平法)赔偿甚至不用赔偿。在某些时候,如果人役权因反欺诈法或者其他原因无法被执行,法院会当作许可处理。

为取走附着物临时进入土地的权利是许可而不是人役权,虽然屋主似乎并不能任意取消这个权利。

采集权人隐含有进入土地进行采集的权利。这里应当视为人役权(或者如果采集权是对地的话,地役权)而不是许可。

契约

契约(covenant)是和土地有关的做某事或者不做某事的书面承诺(written promise to do or not do something related to land)。下面把受益人(benefit)称为原告,被禁止或被要求做某事的人(burden)称为被告。

契约范围比地役权更广一些。如果说地役权强调权利人有权到土地上做某事(通行、打猎、埋藏管线),契约则强调的是土地所有人作为或者不作为的义务。

契约可以约定土地只能盖住宅;可以约定不得盖2层以上的楼;可以约定黑土地的农作物只能销往白土地上的农家乐,而白土地的农家乐只能去黑土地的农场采购;可以约定每个月必须对物业缴纳物业费。

如果题目中注明是covenant,或者只说双方有如此约定,则同时视为普通法契约(covenant)和衡平法契约(equitable servitude)。原告可以任选普通法救济(金钱损害赔偿)或者衡平法救济(强制履行)。但反过来,如果题目中注明是equitable servitude,只视为衡平法契约,不能主张普通法救济。

当原告寻求普通法和衡平法救济时,需要证明契约满足书面(writing)、契约跟随土地的意图(intent to run with the land)、和土地相关(touch and concern)和被告得到通知(notice)。区别在于,普通法救济还要求相对性(privity),但衡平法救济不用。

书面的要求和地役权类似,不再赘述。

契约跟随土地的意图(intent to run with the land)通常有两种语言,一种就是在契约的书面语言中明确表示权利跟随土地(run with the land),另一种是要求契约不仅约束双方,还约束所有继承人和被转让人(themselves, their successors and assigns)。

和土地相关(touch and concern)要么是限制被告使用土地的权利,要么是被告需要积极地做一些和土地相关的事情。

开发商和业主签订契约,要求业主每年缴纳一定的物业费,这是和土地相关的。但如果只是要求业主每年捐赠一定的钱给慈善机构,就不是和土地相关的。

开发商为了维护自己在商业地产方面良好的声誉,可以和业主约定不得改建住宅。

水平相对性(horizontal privity)要求契约的建立伴随特定权利的转移,比如土地的让与、抵押和租赁。不满足水平相对性是绝大多数契约无法主张普通法救济的原因。

相邻的两块地主约定黑土地的农作物只能销往白土地上的农家乐,而白土地的农家乐只能去黑土地的农场采购。没有水平相对性。

O同时拥有白土地和黑土地,O将白土地转让给A的同时,约定白土地上只能盖农家乐,并且农家乐只能去黑土地的农场采购。具有水平相对性。

垂直相对性(vertical privity)只要求原被告都不是恶意取得契约订立人的土地即可(non-hostile nexus)。

通知(notice)和登记制度不仅适用于房屋的买卖和抵押,也同样适用于地役权和契约。如果支付对价的善意第三人(bona fide purchaser for value)在不知晓地役权和契约的情况下购买了土地,就可以免于地役权、契约取得土地。

第三人几乎不可能免于已经存在的通行权取得土地。即使他实际上不知晓(actual notice)、通过查询登记也无法知晓(record notice),也可以通过简单的调查发现土地上的通行权(inquiry notice)。但埋藏管线因为肉眼不可见,有可能会被免于地役权取得,所以埋藏管线的地役权人应当尽早登记。

O和地产开发商签订契约,要求O不得盖两层楼,地产开发商因为疏忽没有登记。后O将房子遗赠给A,A实际上、也无法通过调查知道该契约的存在。但A依然受到该契约的约束,因为他没有支付对价(for value)。

没有得到通知的抗辩只适用于被告,原告不需要被通知到。原告还不需要满足水平相对性,即使是普通法契约。

原告买地的时候并不知道隔壁不得盖两层楼的契约,是后来隔壁要加盖两层楼时才发现契约的存在。但原告依然可以起诉隔壁,要求金钱损害赔偿(需要相对性)或者禁止盖楼(不需要相对性)。当然,隔壁必须有足够的通知。

最后是隐含的衡平法契约(implied equitable servitude),它要求原告有在一个共同开发计划(common scheme)中设立限制性契约的意图(intent),而被告有被通知到(notice),通常是通过观察或简单地调查可以知晓。当然,之所以要设立隐含的契约,是因为并没有明文约定。

Implied equitable servitude involves two key elements under the general or common scheme doctrine:
1. Intent: The party benefitting from the servitude (previously the subdivider) had a clear intent to establish a residential development scheme, which included restrictions applicable to all properties, including the burdened party’s lot.
2. The burdened party had knowledge, or was expected to have knowledge, of the development scheme and its restrictions at the time of acquiring their property.

开发商将土地分成100份,并希望每个住户都只盖一层别墅。虽然其他住户都将该契约明文注明在地契中,但被告的地契中却被疏忽了。即便如此,1. 开发商具有设立该隐含契约的意图;并且2. 被告可以从小区的外观轻易推断出共同开发计划的存在。所以,开发商可以禁止被告盖两层楼。因为这是一个衡平法契约(equitable servitude),所以无法主张普通法救济。

WrittenIntentNoticeT & CHPVP
普通法原告(covenant, benefit)
普通法被告(covenant, burden)
衡平法原告(equitable servitudes, benefit)
衡平法被告(equitable servitudes, burden)
隐含的衡平法契约原告
隐含的衡平法契约被告

Intent: 契约跟随土地的意图;T&C: 和土地相关;HP: 水平相对性;VP: 垂直相对性。

租赁

租约

租约分为三种:定期租约(tenancies for years), 周期租约(periodic tenancies)和任意租约(tenancies at will).

定期租约虽然里面有years,但和年没有关系。约定租期为一周的租约也是tenancies for years.

反欺诈法规定超过1年的租约必须书面,所以刚好1年期的租约不必书面。各州还规定了租约的最长期限,超过最长期限的租约要么超过的期限无效,要么整体是无效的。

周期租约是以最长一年为周期的租约,当一个周期结束时如果租约不结束,就会开启一个新的周期。按周期付费的租约默认是周期租约。以年为周期的租约必须提前至少6个月终止,更短的周期租约必须提前至少一个周期终止。

L于6月1日将房子租给了T,此后每个月1号收取2000元房租,这默认是以月为周期的租约。9月2日,T通知L租约终止,L有权将房租收到10月31日止。

L于6月1日将房子租给了T,租期一年。次年5月31日,房东通知租客次日离开房屋。在没有其他条件的情况下,房东允许这么做,因为这不是周期租约,是定期租约。

任意租约通常只能在双方合意的情况下产生,并且约定任何一方都有权随时终止租约,如果是房东(landlord)提出终止,他需要给租客(tenant)合理时间清退房屋。如果约定房东有权随时终止租约,默认租客也有同样的权利。但如果只约定租客有这样的权利,法院不会反过来认为房东也可以随时终止。整体上普通法就是倾向于租客的,而联邦和各州又通过立法进一步保护租客的权利。

任意租约很容易终止,租赁双方任何一方死亡、转租、卖房,或者租客减损(waste)了房地产的价值都会导致任意租约终止。这和通常的买卖不破租赁原则不同。

滞留

租约到期后房客滞留(hold-over)后,房东可以赶走(evict)租客。但赶走并不是一件轻松的事情,州法很可能就不允许房东随意驱赶租客(即使租客不付房租或者租约到期)。更何况赶走并没有什么考点。更常见的情况是,租客的滞留视为开启了新的周期租约,考点在新租约的周期。一般认为,直接参考之前房租支付的周期即可。

L于6月1日将房子租给了T,租期一年。次年6月1日,房东又收了一个月房租,并告知租客这只是暂时的,这将定期租约转为了以月为周期的租约。7月1日,在没有其他条件的情况下,租客支付月租的请求必须被允许。房东至少要在6月1日正式通知租客租约到期,才能在7月1日终止合约。

如果租客滞留,房东可以通知租客涨租,租客不得反对。但上涨的租金必须合理,有的州也规定了涨租的上限,也有的州规定房东可以收取双倍房租。

租客义务

租客的义务包括不得减损(waste)房屋,不得将房屋用于非法目的和按时支付房租。

不得减损的义务包括在清退的时候要保持原样,即使是提升了房屋的价值(ameliorative waste)也不行。除非对于超长期合约,租客按照当地社区的惯例进行修缮。

L将单层别墅租给T,租期为20年。5年过后,社区都选择加盖两层并把屋顶漆成了统一的颜色,这极大提升了房屋的价值。T如果对房屋进行类似的修缮是允许的。

不得减损的义务还包括要对房屋进行日常维护,一般来说,房客负责普通维修(ordinary repair),房东负责实质性维修(substantial repair),而且实质性义务不能通过合同转嫁给房客。但无论谁负责维修,房客都应当避免损失的进一步扩大。

屋顶瓦片漏水导致家里电器有短路的风险。无论维修瓦片的义务归谁,房客都应当立刻修好瓦片避免损失进一步扩大。瓦片修好后,房客大概率可以找房东报销,因为这属于实质性维修。

不得违法的义务是指不得利用房屋长期进行违法活动,否则房东有权终止租约。当然,房东也可以继续租约并寻求衡平法救济(禁止租客从事违法活动)。偶尔进行违法活动不会并不会给房东足够的理由终止租约。

房租制度和中国类似,通常也都是先交押金,区别在每个周期的结束支付上个周期的房租。在退房时,如果租客造成了损害,房东可以扣除维修费用,但必须退还剩余押金。

如果租客不辞而别(abandon),房东可以当做租约结束并免除未发生的房租。房东也可以什么都不做,在租期内依然每个月催收房租,但房东不可以一次性要求租客支付剩余所有的房租,因为租客随时可能回来。但这两种情况对房东都不利,因为租客可能永远消失了,而房子一时半会又租不出去。所以第三种情况是房东可以尝试转租以减少损失,这样如果他顺利租出去了房屋,只能主张差价。注意如果房东自己住了进去,会当做第一种情况,即结束了租约并免除未发生的房租。

房东义务

比房客义务更常考的是房东的义务。房东最基本的义务就是交付房屋,在大多数州,房东需要实际交付房屋(actual possession),否则需要承担损失(比如,租客另租了更贵的房子)。而在少数州房东只需要给予房客法定权利即可(legal right to possession),这意味着租客需要自行去赶走滞留在房屋内的其他人。

房东不得干涉租客的住宅安宁(quiet enjoyment),这包括不得实际上驱赶(actual eviction),也包括推定的驱赶(constructive eviction),需要满足:

  1. 因为房东的原因,房客使用房屋的权益被实质性影响(substantial interference),

  2. 租客给了房东足够的时间维修(notice),

  3. 在合理的时间过后,租客搬出了房屋(goodbye)。

简单地记就是SING.

房东还不得因为房客的合理维权而报复性驱赶房客(retaliatory eviction),这里的判断比较宽泛。

一年的租约到期前,房客举报房东晚间开派对的声音较大,导致房东被罚款。房东于是在一年到期后选择不继续租给房客,或者大幅上涨了房租。如果不是因为租客的举报,或许房东可以这么做,但如果把这两件事情联系起来就要选房东不得报复性驱赶房客。

住宅安宁很容易和适居保证(implied warranty of habitability)混淆,后者是保证房子适合人类居住,所以它不适用于商业租赁。对于不适合居住的房子,租客有多种救济手段,包括终止合约、报销修补费用、给房租打折、赔偿因为不适合居住造成的损失等。这里适合居住比前面推定驱赶要宽泛一些。租客并不需要搬出房屋,就可以起诉房东影响了适居保证,但要起诉推定的驱赶却必须实际搬出去。

房东要保证租客的优先购买权(right of first refusal),但不用保障租赁的优先租赁权。

O租给T1,租期1年。到期后,T1和T2提出以同样的条件租赁房屋,在没有其他条件下,O可以租给T2. 但如果在租赁期间,T1和A提出以同样的条件购买房租,O应当出售给T1.

转租

在没有明确规定的时候,转租并不被禁止。如果租客完全转让了剩余的租期,我们叫assignment,否则叫sublease.

转租最常考的是相对性,这包括合同相对性(privily of contract)和地产相对性(privity of estate),后者的精确定义非常复杂,我们理解为实际住在房产里面的assignee有地产相对性,但sublessee没有。

L租给T1,租期一年。T1在4个月后assign给T2,T2住了4个月之后assign给T3,T3住了4个月。T1、T2和T3都没有付房租。房东可以找T1主张全部的房租,因为他们具有合同相对性。房东可以找T2主张中间4个月的房租、找T3主张最后四个月的房租,因为他们有土地相对性。但房东不可以找T2主张最后4个月的房租,因为他们既没有合同相对性,也没有土地相对性。

L租给T1,租期一年,T1在4个月后sublease给T2,4个月后T1又重新住回来。T2没有付房租,L只能找T1主张T2没有支付的房租,因为他们之间既没有合同相对性,也没有土地相对性。

L租给T1,租期一年,T1在4个月后sublease给T2,并约定房租直接支付给L。L可以找T2主张房租,因为他是转租合同的显名受益人(intended beneficiary)。

房东倾向于在租约中禁止转租,但这样的禁止性条款必须被严格解释。1、禁止assign不代表禁止sublease,反之亦然;2、如果房东知道转租的存在后不在适当时间内采取措施,视为豁免;3、如果房东豁免了第一次转租,就视为豁免了此后任何一次转租,除非他明确保留之后反对转租的权利;4、转租合同不会因为原合同禁止转租而无效,如果房东终止原租约,转租双方依照转租合同的条款解决纠纷。

房东转让权利则容易很多,房东不需要租客的同意就可以转让权利,这包括卖房。绝大多数情况下买卖是不破租赁的。

L1租给T,约定由L1负责房屋的日常维修。后L1将房子卖给L2,L1因为合同相对性继续负有维修义务,L2因为地产相对性也有维修义务。

房地产与社会

集体公寓

学到最后,我们来区分下美国常见的房屋形式。最贵的当属独栋别墅(single-family home)。

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上图是独栋别墅

然后就是多家庭的别墅(multi-family home),包括半独立别墅、联排别墅等。

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上图分别是半独立别墅和联排别墅

接下来就是公寓(apartment),广义的公寓包括任何需要楼梯、电梯才能进家门的情况,两三层的楼梯公寓在美国也很常见。MBE考试单独学习两种公寓:cooperative和condominium.

Cooperative,简称co-op,本质上是公司,业主都是股东,公司再将公寓租给业主,形成了一种虽然业主本质上拥有房子,却不能完全处分房子的关系。形式上公司和业主之间是租约,所以业主并不能任意转让或者出租房子,而是要参考公司章程的规定,反限售规则对co-op是无效的。当然,足够的股东投票可以修改公司章程和选举董事会。Cooperative的董事会有较大的控制权,以确保居住在其内的人都有相同的“公司理念”和“公司文化”。如果按揭,cooperative抵押的是整个公司,逾期可能会导致整个大楼甚至整个小区被拍卖,所以业主光还清自己的贷款还不够,还要确保其他业主不要违约。Co-op的房地产税由公司承担。

Condominiums,简称condo,是一种较高级的公寓,也是新建公寓中最常见的。市中心的豪华condo并不比独栋别墅便宜,当然,也是因为市中心几乎没有别墅。Condo和国内的商品房很像,业主可以自由买卖、租赁,适用前面反限售的规定。州政府、业主委员会可以对condo的买卖和租赁施加合理的限制,比如不允许开家庭旅馆。Condo和一般公寓的区别在于有所有业主共享的公共区域,比如高级condo通常都设有的泳池、健身房等。业主都是业主大会的成员(homeowners’ associations),可以选举业主委员会(board)。业主需要支付公共区域和业主大会的日常经营和维护。如果按揭,业主抵押的仅仅是自己的房间和自己在公共区域、业主大会的权利。Condo的房地产税由业主自行承担。

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上图分别是Co-op和Condo

规划

规划(zoning)近期考试频率有上升的趋势。在宪法中,我们介绍过土地规划通常不构成宪法中的征收,除非将土地规划成一文不值。

将O的土地从住宅用地改为工业用地大大贬损了土地的价值,但不构成宪法中的征收。

O拥有一个垃圾填埋场,政府突然将这个地区规划为住宅。政府的另外一条法律规定,曾经建过垃圾填埋场的地方不允许修建住宅。政府的行为将这块土地的经济价值全部消灭,既不能修建住宅,也不能用作其他用途,构成宪法中的征收。

我们还在前面学过一些和规划有关的知识点。

地役权(easement)或者其他契约(covenant)会影响房屋的可售性(marketable title),规划不会,但如果房屋已经违反了规划,会影响可售性。

契约(covenant)和规划(zoning)通常都需要遵守,比如前者要求只能盖两层以下的楼,后者要求只能盖商铺,那就只能盖两层以下的商铺。但如果周围环境的变化或者规划的改变导致继续履行契约(equitable servitudes)不再切合实际,可以考虑调整或取消契约,或者适当地给予普通法损害赔偿。

规划分为累进的(cumulative)和非累进的(noncumulative),后者只允许从事规划指定的用途,但前者允许进行指定的用途或更环保的用途,从最环保到最不环保分别是独栋别墅、非独栋别墅、公寓、商业(business)和工业(industry)。

在累进规划下,规划商业用途的土地既可以用来盖商业建筑,也可以用来盖别墅和公寓,但不能用来盖工厂。在非累进规划下,规划商业用途的土地只能用来盖商业建筑。

不合规继续使用(nonconforming use)是规划的常考知识点,即正在经营的生意不必因为规划的改变突然关闭,但是不允许重建和扩张,有的州还规定必须逐渐退出经营(amortization, gradual elimination)。

父亲祖传的配锁事业在小区已经开设了很多年,小区已经不允许再经营任何商业,但也没有规定已经经营的商业必须逐渐退出。父亲去世后,女儿可以继承父亲的生意,但不允许推倒重建,修改经营范围,甚至扩大经营。

Nonconforming use必须连续。在上例中,如果父亲去世后女儿没有立刻继承父亲的生意,而是先选择关闭,我们考虑女儿打算关闭的时长(intent)和实际关闭的时长(actual)以决定能否继续不合规使用。

如果突然改变规划,同时还禁止nonconforming use,会构成宪法第5修正案的征收,需要给正当的补偿。

变通(variance)则是需要申请新的不符合规划的使用,要求证明如果不给变通会给申请人带来不当的困难(undue hardship),并且变通不会对公共利益造成损害。

假设上例中女儿只会裁缝,且没有别的手艺,经营裁缝店不会对公共利益造成损害,规划部门可以,但不是必须批准变通。

最后,即使是符合规划的使用,一些被严格监管的行业也需要申请特殊许可(special permits)才能够经营。

在一般的商业规划土地中建设医院、殡仪馆等需要特殊的许可。

公平住房法

公平住房法(Fair Housing Act)是联邦法,有时候考一个题,有时候不考。它保护买家和租户免受基于种族、肤色、宗教、国籍、性别、残疾以及家庭状况的歧视。除非:(1)业主占用的建筑,其中包含不超过4个的独立单元;或者(2)由拥有不超过3个独栋别墅的业主出售或出租的独栋别墅。

There are a few exemptions to the Fair Housing Act: 

1. Owner-occupied buildings with four or fewer units in which persons live independently of each other; or
2. Single-family homes sold or rented by an owner who owns no more than three single-family homes.

公平住房法同时还禁止在发布房屋广告时基于种族、肤色、宗教、国籍、性别、残疾以及家庭状况歧视。这里没有豁免。

即使是拥有不超过三个独栋别墅的业主出售或出租的独栋别墅,他或许可以在同等条件的要约中只挑选白人,但不能打广告的时候就说只有白人能买/租。

不可以在打广告的时候说“未婚、无小孩”优先,因为这是基于家庭状况歧视。但可以说不租给养宠物的人。

公平住房法还要求房东必须允许残疾租户自费对现有住所进行合理的修改,以适应他们的残疾。房东还必须在租约中进行合理的调整,以便为残疾人提供租房的平等机会。

在美国,停车场最方便的几个车位通常都是残疾人车位,做题时要认为这是房东必须要给出的合理安排。